《非人学园》:用美术设计打造“元气满满”的二次元世界

文 | 手游那点事 | 冻鱼

四月不是谁的谎言,但却是网易新品频发,大招不断的四月。

4月12日,网易非对称竞技手游《第五人格》全平台公测。同在这天,网易另一款蓄势已久的手游产品也迎来了“春日祭测试”(第二轮安卓内测),它便是二次元MOBA手游《非人学园》。

作为一款以“二次元”和“无厘头”为主要标签的MOBA手游,网易的《非人学园》与市面其他流行MOBA游戏风格迥然不同。也正是因此,游戏在去年研发消息放出时便吸引了大批媒体和玩家的关注,其中自然以二次元玩家热情最高,在TapTap上预约人次超过20万,评分高达9.1分。

以二次元玩家为主要目标用户的《非人学园》是从哪些方面做出与市面其他MOBA游戏的差异化?手游那点事将主要从人物、UI、游戏场景等方面进行剖析,看看《非人学园》是如何在美术设计上为这款游戏注入生命力的。

打造二次元MOBA体验,先在角色设计上下功夫

从视觉角度讲,游戏角色的立绘和建模无疑是最直观吸引用户的两个要素。

《非人学园》中的角色立绘清一色采用日系少年漫画风,色调明丽,视觉张力强。立绘风格已摆明了这款二次元MOBA手游的主题基调——青春、热血、无厘头。

《非人学园》中的角色建模则采用了3D建模渲染2D的技术,在营造出2D动漫视觉效果的同时,又不失立体感。同时2D的视觉效果也完美还原了立绘中的设计,大到宏观比例,小到瞳色、眼妆等都得到了最大化还原。

左为游戏内实际建模,右为立绘,瞳色、甚至武器纹路尽有还原

二次元玩家对游戏质量,特别是画作、建模质量的要求很高,同时他们对所选中游戏的忠实度也很高。相信《非人学园》在游戏角色上倾注心血是值得的。

在游戏实际对局体验中,虽然角色被缩小,而且与其他MOBA手游一样只能以固定视角操控角色,但2D动漫化的视觉效果依然被完整保留。值得一提的是,《非人学园》经过不断的优化之后,中端处理器设备也可以开启高帧率和高画质了,对讲求画面表现的二次元玩家(尤其是学生党)来说非常友好。

游戏截图

《非人学园》还引用了近两年在二次元游戏中非常流行的角色互动方式——点击式互动。即玩家点击游戏角色身体的不同部位,角色会做出相应的有趣反应,并配有台词,或傲娇或中二,属性齐全。这也对角色性格塑造起到了很大帮助,而个性化的角色性格同样是二次元用户希望看到的一个点。

除此之外,《非人学园》中还加入了玩家DIY选项角色染色功能。玩家可以使用角色染色功能打造个性化的游戏角色。

角色染色前后

目前游戏尚处于内测阶段,开放染色功能的角色有限,且染色选项不多。但在与网易另一款手游《永远的7日之都》中完善的角色染色功能对比后,我们有理由相信该功能在《非人学园》中也将有更大的发挥空间,并成为一个玩家们津津乐道的热点话题。

《永远的7日之都》染色系统

主城菜单用心思:唯美画风还不够,弹幕也要燥起来!

《非人学园》游戏主城菜单的设计与传统手游有很大不同。不仅充分结合了近来流行动画的美术风格,在此基础上还有融入自己的“学园化”创意,力求打造最符合二次元用户审美和使用习惯的主城菜单。

美术设计方面,进入游戏,以学园街道为背景的主城菜单便引入眼帘。背景融入了便利店、贩卖机、樱花树等校园动漫常用元素,整体色调明丽,透着宛如新海诚动画作品般写实+唯美的风格。背景中的樱花树更是被加入了动画渲染效果——树枝随风微微摇曳,而那樱花花瓣飘落的速度,则是每秒5厘米~

颇具“新海诚式”的画面设计(左为游戏截图,右为“秒五”截图)

此外,《非人学园》摒弃了传统手游菜单栏模块化的设计,而是将功能入口与界面场景进行了融合——公告栏、排位赛、匹配赛的入口以车身广告的形式在界面右侧的通勤车上“展示”出来,邮件功能则直接被设计成了一个拟人化的邮箱,放置在背景画中。其他功能入口则以小图标的形式均匀排列在界面左侧和下侧,不影响背景构图,最大程度保留了主界面动漫画面般的视觉效果和美感。

主城菜单中二次元味道最足的创意当属“弹幕聊天”。在《非人学园》中玩家可以选择开启弹幕,将世界聊天的内容以弹幕的形式在整个屏幕上呈现出来。在色彩丰富、模块不拘一格的主界面中,飘过的弹幕并不会使界面显得凌乱,倒是有种在B站看番的既视感。同时通过弹幕聊天这一小小的引导,玩家隐藏的交流意愿也被挖掘了出来——要知道二次元同好间的话题是说不完的。

谁说MOBA对战一定要在峡谷森林,学园都市里一样玩得转

《非人学园》在竞技地图的美术设计上同样有自己的创新。

《非人学园》地图色调明亮,摒弃了主流MOBA游戏以“峡谷”、“森林”等野外自然景观作为游戏场景的设计,而是紧贴主题,为竞技地图注入了全新的“学园风”:

传统的河道用操场跑道代替,草丛则用气球簇代替;用于分割地图的墙壁、丘陵等则用书架、桌椅板凳、体育器材、卡通雕塑等代替。

传统的野区红蓝Buff用“体育社”和“读书社”分别代替,怪物造型相比传统MOBA游戏也有很大不同——较高的拟人化,并手持各种有趣道具。

游戏中其他AI单位的设计也非常契合主题:铅笔刀、铅笔头、篮球等造型的野怪齐上阵,防御塔变成了憨态可掬的校园保安和讲师,主基地则由一位老教授坐镇讲台,他们攻击方式是用课本砸人。

在地图中,随处可见“厚德载物”、“学以致用”等校园标语。而作为一款3D游戏,《非人学园》中部分角色的技能却使用了纯2D贴图。譬如角色金蝉,普攻和大招都是2D贴图。通过这一系列充满新意的美术设计,将玩家传统认知中画风严肃的5V5竞技游戏变成了漫画风格十足的“校园争霸”,轻松有趣,同时符合二次元用户审美。

角色金蝉2D贴图的普通和大招

美术设计不放过细节,小“应援团”秀大脑洞

在其他细节的美术设计中,《非人学园》制作组依然脑洞大开,无所不用其极地为游戏增加二次元元素。这其中最特别的是游戏的“应援团”系统。

《非人学园》以“应援团”系统对应传统MOBA游戏中的符文或铭文系统。但与风格单调、缺少创新的铭文图标不同,在《非人学园》的应援团系统中,“应援”图标是拟人化的,21位应援“团长”以及数位“团员”都拥有自己的Q版立绘。

而从应援团成员的名字和外观上,玩家也能八九不离十地猜到其对应的作用——举着面包的面包妹多半是加血上限的;持剑男应该是加攻击力无疑;持弓汪则对应物理穿透……设计细心到了骨子里。

其实细想一下,符文或铭文的作用在于赋予角色属性,而《非人学园》中使用“应援”这种拟人化的方式来体现属性加成,比起冷冰冰的符文更富有人情味,甚至让人有种“我不是一个人在战斗”的热血感觉。

结语:

从这些诚意满满颇具风格的美术设计中,看得出来《非人学园》在二次元领域的态度,而与“无厘头”元素的融合也为其注入了与其他二次元产品不一样的生命力。制作精良、欢快又热血的《非人学园》能否搅动沉寂多时的二次元手游市场?让我们拭目以待!

完成2019年就业目标 除了创造就业机会 我们还能做什么?

今年的政府工作报告指出:就业优先政策要全面发力。就业是民生之本、财富之源。今年首次将就业优先政策置于宏观政策层面,旨在强化各方面重视就业、支持就业的导向。当前和今后一个时期,我国就业总量压力不减、结构性矛盾凸显,新的影响因素还在增加,必须把就业摆在更加突出位置。稳增长首要是为保就业。今年城镇新增就业要在实现预期目标的基础上,力争达到近几年的实际规模,既保障城镇劳动力就业,也为农业富余劳动力转移就业留出空间。只要就业稳、收入增,我们就更有底气。

对于今年的政府工作报告,景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示,今年的政府工作报告,把就业提到了一个非常高的高度。宏观经济有四大指标:经济增长、充分就业、物价稳定和国际收支平衡,在政府报告中总理反复提到就业问题,就业提到了四大宏观经济指标的首位,足可以看出,2019年解决就业问题是重中之重。

从经济增长的角度来讲,去年我们的经济增长是6.6%,今年的增长目标是6%~6.5%,物价和通货膨胀定在3%,这个经济增长速度我认为是大家能够接受,也是能够完成的,从国际收支平衡的角度来讲,即便面临中美贸易战,很多目标的完成问题也不大。

再谈到就业,在经济下行的现状下,我们看到很多企业在裁员,不降薪、不裁员已经是良心老板了,就业形势的严峻我觉得不能完全归咎于经济的下行,其中很重要的一点就是城镇化加速进行的过程中,大量的农村富余劳动力进入城市,他们需要找工作,第二个就是我们看到产业结构转轨,供给侧改革过程中,我们在进行大规模的产业调整,原来的一些热门繁荣产业可能要转换成一些其他的产业类型,就会有大量的劳动力隙出,也需要找工作,所以造成了整个社会就业压力的严峻。

在政府工作报告中,总理提出了2019年城镇新增就业1100万人以上的目标,要想实现今年的就业目标,除了创造新的就业岗位之外,我认为还有以下两大重要问题需要解决:

第一、发展广阔的找工作的渠道。最近大家在电视、网站、地铁等各类场合都可以看到“找工作上58同城”的广告,当然我们要客观的讲,要感谢58为想找工作的人提供方便快捷的找工作的方式,我们需要这种便捷的、高效的人才供需匹配渠道。

第二、打造发达的职业教育培训体系。中国目前的很多教育培训,存在着比较大的问题。首先,学校教育与社会需求严重脱节。从我们的学校教育来讲,学校教育的很多专业设置,教学内容和方式是和社会发展和实际的用工需求严重脱节的,这会造成很大社会问题,很多大学生和研究生毕业后是不好找工作的,这一点倒逼我们教育体制改革要和社会发展、人才需求相结合。其次、中国缺乏良好的职业教育。目前中国也有职业教育,比如蓝翔技校等,但目前很多还是应试教育,反观发达国家的经验来讲,比如说美国二战之后很多退伍军人从欧亚战场回来,需要找工作,这时候美国就开始进行大规模的职业教育训练,包括人才考试,其实现在标准化考试ABCD涂卡的形式就是二战后美国发明的一种考试形式,再看德国和日本,职业教育也非常发达,比如培养专业技术工人,这样的技术学校非常发达,其实在德国初三或高中的时候就开始分流了,老师会告诉你,你适合去做大学教授还是银行白领,还是更适合去做汽车工程师,学校教育很早就分流了,所以我们能看到美国的经济实力、德国的制造业很强大。

胡景晖表示:中国比较重视的是学校教育、高等教育,但是我们的职业教育相对落后,不管是农村的富余劳动力涌入城市,还是产业结构转轨中需要大量的人才被重新教育和训练,未来的职业教育有很大的发展前景,包括我原来从事的房地产经纪行业,中国目前有两百万经纪人,但是他们普遍受教育水平不高,即使接受过高等教育,目前中国大学开设房地产经纪专业的大学也几乎没有,随着互联网的发展、企业的扩招、经营模式的转变,经纪行业从业人员需要不断地再教育,不管是经纪人的再教育、店长的再教育、中高管的再教育等。

所以,我认为,要想完成2019年城镇新增就业1100万人以上的目标,需要解决好三方面的问题:一是创造新的就业机会,二是大力发展像58招聘这样的找到工作的渠道,三是打造发达的职业教育培训体系,从学校教育到职业教育一切以就业为中心,要接地气,特别是职业教育领域还有很大的发展空间。

据我所知,在这次中美贸易谈判中,美方希望中国开放教育领域,我觉得在职业教育这块是可以引进发达国家经验的。

总而言之,不管是供给侧改革、顺畅的就业渠道、职业教育都应该以就业为中心,重新思考2019年中国经济发展中的很多要素,以一句话来总结:就业,是老百姓最基本的一个民生问题,就业才能创造财富、积累财富、才能实现消费升级,才能够让广大人民群众,有幸福感、获得感和安全感。

最后,希望2019年我们的就业目标能够实现,希望更多的年轻人、在职场和各行各业的人才,能够找到英雄的用武之地。

福州美食 免费编辑 添加义项名

由于”佛跳墙”是把几十种原料煨于一坛,既有共同的荤味,又保持各自的特色。吃起来软嫩柔润,浓郁荤香,又荤而不腻;各料互为渗透,味中有味。同时营养价值极高,具有补气养血、清肺润肠、防治虚寒等功效。上席时如配以蓑衣萝卜(白萝卜切 成的丝)一碟、油芥辣一碟、火腿拌豆芽心一碟、冬菇炒豆苗一碟,再用银丝卷、芝麻烧饼佐食,更是妙不可言,其味无穷。

说起佛跳墙这道菜,几乎所有的人都知道并且做过各种想象,但是真正吃过佛跳墙的人却很少,博学如梁实秋先生雅舍谈佛跳墙 ,最后却转到了红烧肉,何况我等凡人。幸哉中国内涵外延丰富的汉字汉语,为我们描述当时的福州名菜”坛烧八宝”。

关于佛跳墙的典故,多得像极了好莱坞大片的中文名字,但是无论是”坛烧八宝”还是”福寿全”,都没有”佛跳墙”这寥寥三个字带给我们无穷的想象和享受。

以十八种主料、十二种辅料互为融合。其间几乎囊括人间美食,如鸡鸭、羊肘、猪肚、蹄尖、蹄筋、火腿、鸡鸭肫;如鱼唇、鱼翅、海参、鲍鱼、干贝、鱼高肚;如鸽蛋、香菇、笋尖、竹蛏。三十多种 原料与辅料分别加工调制后,分层装进坛中,就好像一部野心勃勃的贺岁片,大腕荟萃自然不同凡响。

佛跳墙之煨器,多年来一直选用绍兴酒坛,坛中有绍兴名酒与料调合。煨佛跳墙讲究储 香保味,料装坛后先用荷叶密封坛口,然后加盖。煨佛跳墙之火种乃严格质纯无烟的炭火,旺火烧沸后用微火煨五六个小时而成。如今有的酒店宣扬自己的菜品如何香气扑鼻,与佛跳墙相比的确欠一点含蓄。真正的佛跳墙,在煨制过程中几乎没有香味冒出,反而在煨成开坛之时,只需略略掀开荷叶,便有酒香扑鼻,直入心脾。盛出来汤浓色褐,却厚而不腻。食时酒香与各种香气混合,香飘四座,烂而不腐,口味无穷。

房地产融资持续收紧 万科:好学生喜欢难题目

  万科A2019年上半年年报已经发布,期内,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。上半年本集团房地产业务实现销售金额3340.0亿元,同比增长9.6%。

  报告期内,万科实现新开工面积1953.0万平方米,占全年开工计划的54.1%;实现竣工面积1060.0万平方米,占全年竣工计划的34.5%。

  央行发布的2019年二季度金融机构贷款投向统计报告显示,2019年二季度末,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点。近期,央行二度发声,强调“要保持房地产金融政策连续性稳定性,加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示”,之后央行又再次提及“要按照‘因城施策’的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。”银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资的主要渠道面临全面收紧。

  8月21日,在业绩会上被问及房地产市场融资环境持续收紧这一话题时,万科总裁兼首席执行官祝九胜表示,当学生就得答题目,做企业就得适应环境变化,“有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说争当好学生,答好难题目。”

  在他看来,市场有五个组成部分,分别是客户市场、土地市场、房产市场、资本市场、货币市场,五个市场之间相互传递。房企融资政策的收紧,属于货币市场,货币市场的变化会传导到最终端的客户市场。

  “房住不炒是一个长期的政策,这一点不会轻易变,是我们行业自身的要求,也是万科应该坚持的方向。近期的货币市场,特别是信贷市场发生的变化,是配合房住不炒和房地产不作为短期刺激经济的工具来适配的。”他认为,融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大,对其他企业来说可能会有一些挑战。

  2019年1-6月,万科实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。期内,万科实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1329.9亿元,同比上升32.2%;房地产业务的结算均价为15715元/平方米。

  在资金负债情况上,2019年上半年报告期末,万科持有货币资金1438.7亿元,高于短期借款和一年内到期长期负债总和666.5亿元。报告期末,万科有息负债金额为2253.2亿元,较年初减少358.9亿元,占总资产的比例为14.3%。

  2019年上半年万科的财务费用是32.28亿元,同比增长38%。财务负责人王文金解释说,财务费用上升主要有两个原因。一是2019年上半年万科把一些短债转换为长债,融资成本稍有上升;二是2019年上半年的承债总量比去年同期稍高。另外,2019年万科启用租赁会计准则,把使用权资产贴现,产生了一部分财务费用,这部分增加了5亿左右。

  “实际上,万科今年上半年的有息负债从2600亿降到2250亿,我们在净负债率保持行业低位的情况下,还降低了有息负债的总量。”王文金说,万科现在发债的整体资金成本水平在行业内算是非常低的。(马莉)

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关键词分析:研究百度需求图谱挖掘关键词

关于关键词选取的方法,网络上已经有很多技术文章了。之所以写这篇文章,是因为商辉网络发现:在众多的关键词挖掘方法中,通过百度需求图谱定位核心关键词和网站主题,更加容易获得排名。

首先,下拉词也是定位关键词的一种方法。下拉词也称百度推荐词,这些词由搜索引擎分析搜索数据得出来的词,而且百度更新的时间快,被人为操控的机会也大,所以用来定位关键词时有时不一定准确。

另外一个相关搜索,这个是百度对用户搜索词分析出来的结果,相关搜索词可以用来判断用户短期的搜索需求,如果将这些词作为主关键词,不一定能获得较好的排名。下面来分析一下相关搜索词的形成过程。比如:

上图中,“SEO培训”的相关搜索中有“美工培训”和“文案培训班”这两个词,可能出现的原因是用户搜索SEO培训找到的内容中,有提到“美工培训”和“文案培训班”的案例,然后用户再退出来搜索这两个词,当这样的重复动作达到一定量时,在相关搜索中就出现了。既然是这样,那么,美工培训和文案培训班这两个词就不能作为SEO培训的相关词。

最后,我们来研究百度需求图谱进行“关键词分析”。举例说明:假设我们要优化的关键词是“蜂蜜”,如果我是一个养殖蜜蜂的专业人士,那么我肯定知道,蜂蜜有很多种,有百花蜜,油菜蜜,椴树蜜等。这个时候,按照正常人的思维,应该是把关键词定位为蜂蜜,网站栏目填充不同品种的蜂蜜,然后详细描述。

但是,这样做,真的能获得较好排名吗?打开百度需求图谱,搜索蜂蜜:

从上图可以看出,蜂蜜的作用与功效最靠近中间的位置,最能满足用户的需求,即便是滚动时间条,结果都是差不多。这就说明,搜索蜂蜜的用户更多是想要了解蜂蜜的作用与功效,并不是要了解蜂蜜的品种,或者价格等。

既然是这样,就可以把网站的标题关键词写成蜂蜜的作用与功效,更能符合用户需求,获得排名的可能性更高。当然有时候我们会在需求图谱中看到不相关的关键词,比如优酷,爱奇艺等,这些与关键词结合的视频相关,当滚动时间条时这些词就没有了,说明这个需求不适合用来定位关键词。

放弃电动车就等它,油耗3.4升,比奥拓酷,上市就抢空

由于汽车保有量的增多,堵车已经成为了很常见的现象,特别是上下班高峰期,拥堵的道路让人感觉头疼。为此很多消费者都会选择骑电动车上下班,虽然行驶起来比较方便,但是如果天气不好的话,这种车型的缺点就暴露了出来。

在众多车型里,小编觉得微型车就是不错的代步工具,因为它的车身结构比较小巧,而且还有着低廉的价格,加上它非常低的油耗,所以这两年很多小微型车,便得到了消费者的认可。当看到这种车型在逐渐被消费者认可后,丰田准备将aygo这款车投向市场,它不但有着个性化的外观,还有着超低的油耗,所以很适合在城市代步,加上5万的良心价格,看来上市就要抢空了。

从外观看,这款车拥有着个性化的前脸,大量个性化线条的配备,让车头呈现出明显的x形状,这种另类的外观必定会得到消费者的认可。在下格栅设计上,这款车采用了更加犀利的方式打造,并配备了橙色的线条来点缀,让这款车显得个性十足。从侧面看,这款车有着流畅的线条,还有着旋风式的轮毂,这些设计的加入都让这款车显得活力四射,开车上路,一定有着特别高的回头率。

虽然是一台微型车,丰田在它内饰设计上也费劲了心思,从配色上来说大量配备与外观相同颜色的面板,而且还有软皮材料以及烤漆饰板的点缀,最关键是这款车居然在中控台上配备了触控屏,使其科技感大大增强。从内饰设计看,小编认为比奥拓酷多了。

动力方面,该车提供1.0升发动机,输出功率达到70ps,动力性能并不是这款车的强项,但是作为上下班代步,它3.4升的油耗,确实挺经济的。

总之,丰田这款微型车的表现确实挺不错。由于现在年轻人都喜欢个性化的东西,而这款车从外观到内都迎合了年轻人的喜好,配合它超低的油耗,使其养车成本大大降低,所以说放弃电动车就等它。

作为聊城人!聊城历史名人你知道多少?

孔繁森,1944年出生,山东聊城人,孔子第74代孙。

他18岁参军,在部队干了7年,1966年加入中国共产党。1969年复员后,他先当工人,后被提拔为国家干部。1979年,时任地委宣传部副部长的孔繁森主动报名到西藏工作。

1993年,孔繁森进藏工作期满,但他继续留在西藏,担任了阿里地委书记。

1994年11月29日,完成任务返回阿里途中,不幸发生车祸以身殉职,时年50岁。

他牺牲后,江总书记于1995年4月29日亲笔题词“向孔繁森同志学习”。

3.武训

武训,堂邑县(今冠县)武庄人。出身贫苦,在兄姐中排行为七,故名“武七”。

名训则是清延嘉奖他行乞兴学时所赐。武训七岁丧父,乞讨为生,求学不得,14岁后,多次离家当雇工,屡屡受欺辱,甚至雇主因其文盲以假帐相欺,武训争辨,反被诬为“诈赖”,遂决心行乞兴学。1859年,21岁的武训开始竿乞集资。他手拿铜勺,肩背褡袋,烂衣遮体,边走边唱,四处乞讨,其足迹遍及山东、河北、河南、江苏等地。

1886年,武训已置田230亩,积资3800余吊,决定创建义学1888年,花钱4000余吊,在柳林镇东门外建起第一所义学,取名“崇贤义塾”。

他亲自跪请有学问的进士、举人任教,跪求贫寒人家送子上学。当年招生50余人,不收学费。

1890年,武训资助了证和230吊钱,又在今属临清市的杨二庄兴办了第二所义学,1896年,武训又靠行乞积蓄,并得临清官绅资助,于临清御史巷办起第三所义学。

山东巡抚张曜闻知武训义行,特下示召见,并下令免征义学学田钱粮和徭役,另赏银200 两,同时奏请光绪帝颁以“乐善好施” 匾额。清朝授以“义学正”名号,赏穿黄马褂。其名声由此大振。

1896年,4月23日,武训在朗朗读书声中含笑病逝于临清御史巷义塾 ,终年59岁。

4.孙膑

孙膑,战国时齐国阿(今阳谷县阿城镇)人。著名军事家,本名失传。因在魏国受过“膑”(古代酷刑,即挖掉膝盖骨)刑,故名孙膑。其生卒年不详,在齐国的主要活动约为威王时期。

孙膑早年与魏国人庞涓共同习艺于鬼谷子(战国时隐士)处。庞涓为魏惠王将军,忌孙膑之才,派人召到魏,借故施以“膑”刑及“黥”(古代酷刑,即于面部刺字,并涂上黑色)刑,意欲使孙膑从此隐迹于世。

其后齐国使者到魏,暗中将孙膑载回,章将田忌深服其才,转荐于威王,威王任孙膑为军师。

孙膑先为田忌设“批亢揭虚”(即避实击虚),攻魏救赵之计,大败魏军于桂陵(今河南长垣附近),后又用“减灶”之法惑敌,于马陵(今莘县西南)预设伏兵,再败魏军。庞涓势穷自杀,孙膑因此而名显天下。旧时阿城镇有孙膑庙,阳谷城北有孙膑阁。

孙膑所著兵法失传久已,1973年临沂银雀山汉墓出土之竹简,经鉴定内有《孙膑兵法》残编,整理得440简,11000余言。

5.伏羲

远古时期部族领袖,中华民族敬仰的人文始祖,传说为中华远古帝王“三皇”之一。

据史志记载,伏羲在今阳谷县北境长期居住生活。清康熙十二年修《阳谷县志》载:“阳谷北境有宓城,太皓伏羲氏之城也。故宓城传言为伏羲城。伏羲或谓宓羲。城在阳谷安乐镇以北,阳谷在伏羲城以南,为伏羲教民种谷之地。”

伏羲对事物有着敏锐的观察力,仰观于天,俯察于地,推出了24节气,开辟了人类认识自然的新纪元;他以超人的智能,将观察到的一切用一种数学符号描述下来,制作了八卦,用阴阳八卦来解释天地万物的演化规律和人伦秩序。相传,他造书契、正婚姻、创乐器、教人结网,从事渔猎畜牧,使原始社会进入渔猎畜牧经济时期。

6.鲁仲连

鲁仲连,又名鲁仲连子,鲁连子,鲁仲子和鲁连,战国时齐国(今茌平县王老乡望鲁店村)人,是战国末年著名的平民思想家、辩论家和卓越的社会活动家。

鲁仲连的生卒年月不见史籍,据钱穆先生推算是公元前305年至公元前245年。鲁仲连是战国末期齐国稷下学派后期代表人物,有关他的故事传说,脍炙人口,广为流传。在他身上,闪烁着我国古代知识分子智慧的火花和嘉行懿德的光彩。

根据《史记》《战国策》《太平御览》等史籍中关于鲁仲连事迹记载综合考察,鲁仲连一生的活动轨迹大致是这样的:生于聊城,学于临淄,游于赵,后隐居,葬于茌平,今望鲁店村有鲁仲连祠及墓,史志载,望鲁店村周围有海市蜃楼之景,称“连村烟市”,列茌平古八景。《汉书·艺文志》有《鲁仲连子》14篇,今佚。有清马国翰辑本。

7.傅斯年

傅斯年(1896-1950)字孟真,山东聊城人。历史学家,“五四”运动中的学生领袖,民国时期的学界领袖。曾任北京大学代理校长,台湾大学校长。

傅斯年生性耿直倔强,直言不讳,一生不愿意讲“好听的空话”,猛烈抨击腐败官员,赢得“傅大炮”的美名。

傅斯年死后葬在台大。行政大楼的对面架设有一口“傅钟”,每节上下课都会响21声,因为这位校长曾说过:“一天只有21小时,剩下3小时是用来沉思的。”

1926年10月,傅斯年应聘为中山大学教授、文科学长(文学院院长,并兼中国文学和史学两系之主任),创办语言历史研究所,兼任所长。

傅斯年五十岁那年,出任北京大学代理校长。国民政府迁台后,他又被任命为国立台湾大学校长。在他任内,他广延教授、增建校舍、充实图书、奖励研究,奠定了台湾学术根基及自由传统。

1950年5月20日,他在台湾省议会答复教育行政的咨询时头脑溢血而瘁逝,享年55岁。

8.张自忠

张自忠(1891-1940),1891年出生,山东临清人,1908年入临清中学堂读书。1911年就读于天津法政学校,目睹列强欺凌中国,军阀混战,痛感国家不幸,民族多难,立志报国,于是弃学从戎。

1914年秋,到奉天(今沈阳)新民屯陆军第二十师第三十九旅第八十七团车震部下当兵。不久,被提升为司务长。

1917年,到十六军混成旅冯玉祥军中,不久升任排长。1919年被选送到军官教导团学习。结业后即升任模范二连连长。以后继任学兵团营长。

“九一八”事变后,西北军余部改编为国民政府陆军第二十九军,任该军三十八师师长兼张家口警备司令。

5月16日,被困在南瓜店的杏儿山,缸子口。从早晨到中午,他奋勇督战,不肯退避。在战斗中,肩部中弹,仍指挥若定。18日,日军冲上杏儿山,他身中七弹,仍呼喊“杀敌报仇”,为国为民流尽最后一滴血。

1940年5月28日,国民政府为他举行国葬。中共中央在延安也举行了隆重的追悼会,并在祭文中给以高度评价。1956年以来,人民政府几次拨款重修了南瓜店等地的张公祠、衣冠冢、殉国处纪念碑。在重庆北碚梅花山,还建立了张自忠将军陵园和张自忠将军生平事迹陈列馆。

9.范筑先

范筑先(1882-1938),原名金标,又名夺魁,字竹仙。山东馆陶(今属河北省)人,著名民族英雄、抗日爱国将领。

生平简介:1904年,加入北洋军第四镇,当备补兵、副兵、正目。后调入天津北洋陆军讲武堂炮兵科深造,以优秀成绩毕业。后被提升为哨官、炮兵连长。深感民族危机严重,清政府腐败无能;丧权辱国,渐发民主主义革命的思想,立志富国强兵,建立民国。因此,拥护辛亥革命。

1913年后,任中央陆军第四师炮兵营长、补充团长、师参谋长和第八旅旅长。后因厌恶军阀混战,抛弃高官厚禄,辞去第八旅旅长职,回乡隐居,更名“竹仙”,效法古代志士仁人,企图追求探索一条振兴国家的道路。

同年10月下旬,日军进犯黄河北岸,山东省主席韩复榘电令撤退,为其断然拒绝。并在聊城主持部下开会,通过了给全国抗战军民的通电,被全国各大报转载。

1938年7月,在东阿县黄庄阻击日军运输队,毙敌数十人,缴获满载大米的汽车13辆及其他军用器材。

11月,日军调集大批部队,从济南出发,进犯聊城。14日,日军将其所部六七百人包围在聊城。率部应战,打退了日军多次进攻。15日,日军在得到大批增援部队后强行攻击,双方血战多时,他手臂负重伤,裹伤再战,终因敌众我寡,城门被日军攻破。亲率余部与日军展开激烈的巷战。战斗中。身受重伤,壮烈殉国。牺牲后,国共两党都为其举行了隆重的追悼会。

10.李苦禅

李苦禅,山东高唐人(1899年1月-1983年6月),原名英,号励公。

自幼家贫,在民间绘画艺人影响下学画。1919年入北京大学附设的“勤工俭学会”(又名法文专修馆)半工半读,同时在北京大学附设的“业余画法研究会”向徐悲鸿学习素描与西画。

1920年入北京大学中文系攻读中文,1922年转北京国立艺术专科学校西画系学习。期间,常靠晚间拉洋车维持生活。为此,同学林一卢赠其中“苦禅”二字为名(苦,即苦难的经历;禅,古称写意画为禅宗画)。

1923年拜齐白石为师学国画,1925年于北京国立艺术专科学校毕业后任北京师范学校美术专科国画教员,1930年任杭州艺术专科学校教授,抗战初期辞职寓居北京。因平日与爱国志士交往甚密,一度被捕入狱,在狱中坚贞不屈。

1946年任北京国立艺术专科学校教授,1950年任中央美术学院附属民族美术研究所研究员。后任该院国画系教授。擅大写意花鸟画,作品继承民族绘画优良传统,并融中西技法为一炉,渗透古法又能独辟蹊径,在实践中出新创格,曾为中国美术家协会理事,中国画研究院院务委员。

11.傅衍鲲

傅衍鲲,山东聊城人,原聊城第三中学语文教师。

1993年,他拿着缅甸果敢同盟军司令杨茂良的请柬,第一次进入这个毒品泛滥的“金三角”地区时,他的真实身份是一个卧底,化名劳富;

2004年12月31日,当他得知自己的真实身份已被暴露,他正站在中缅边界上,成功躲过一劫;前国家禁毒局局长卓枫将军说,他是国家禁毒局挂了名的“朋友”( 圈内对卧底人员的称呼)。

1993年夏初,在进京复查身体期间,他主动写信联系当时的公安部刑侦局长卓枫同志。在卓枫局长的安排下,他和当时的公安部缉毒处以及云南省有关部门建立了联系。缉毒处领导曾提出经费补助问题,被傅衍鲲一口回绝了。山东人性格刚直,他要用自己的力量向毒枭宣战。

自此傅衍鲲一干就是十多年。他曾是大毒枭昆沙的座上客;曾在果敢毒枭杨茂良家中长期“闲居”;佤邦同盟军总司令赵国安更是每次傅衍鲲来去,必定亲自车接车送。傅衍鲲逐渐摸清了他们的底细,为国家禁毒机关绘制了“金三角”地区毒品加工厂的分布详图。到2001年傅衍鲲还被“金三角”地区的司令看重,先后被聘为两支割据武装的高级顾问。

傅衍鲲拖着年老多病的身体,跑遍了“金三角”的角角落落。十年之间,历险无数,向禁毒机关提供了数百件翔实的情报。

到2002年,更成为一司令的高级军事顾问。傅衍鲲告别禁毒战场的时候,已经年近七旬。

12.伊尹

商朝辅国宰相,商汤一代名厨,有“烹调之圣”美称,“伊尹汤液”为人传颂千年而不衰。

伊尹(约公元前17世纪初) 名伊,一说名挚,号阿衡。商代莘(今山东莘县)人。是我国最早的美食家和创制中药汤液的始祖。伊尹先耕于莘野,后做厨师。他曾尝负鼎俎,以滋味(烹调术)游说于汤,商汤派使者以礼聘迎他,并拜为宰相,尊之为“阿衡”,他助商灭夏建国。

汤去世后,他辅左外丙,任壬二王。任壬死后,其侄太甲无道,破坏商场法制,不理国政,伊尹将其放逐。3年后,太甲悔过,复归于毫。沃丁八年(约公元前16世纪),伊尹寿至百岁而卒。

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中国房价上涨的原因终于找到了!

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进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。在十几年的时间里,数以亿计的人口迁入城市,并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,并在这一过程中创造了前所未见的经济繁荣。

在这一背景下,中国城市的房地产价格开始普遍上升,并在后期出现巨大分化。尽管中国仍然是一个中高收入国家,但北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发对于房地产泡沫的忧虑,并造成代际之间的财富鸿沟。

普遍的分析将此归结于2008年金融危机以后过于宽松的货币政策,以及政府为刺激经济而采取的其他一些措施。这当然是有道理的,但也存在许多难以解释的问题。

中国城市化进程的转折:从城镇化到都市化

进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%,年均城镇化率提升1.33个百分点,年均城镇常住人口增加2091万人。

即便在2010年以后,中国城镇化进程稍有放缓,在2011年至2016年间城镇化率提升的速度平均仍然有1.2个百分点,平均每年城镇常住人口增加2053万人。

2000年至2016年间,中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,也创造了前所未见的经济繁荣。

随着人口不断涌入城市,房地产市场面临旺盛的需求,城市房地产价格开始普遍上升。观察中国不同城市之间的房地产价格变化,无论是基于国家统计局公布的新建住宅价格指数,还是基于百城住宅价格指数,都可以将房地产市场划分为两个阶段。

第一个阶段是在2013年以前,期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近;第二个阶段是2013年至今,这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化,城市之间房价呈现排浪式上涨。一线城市房价始终高歌猛进,一些二线城市的房价在2016年以后也出现了明显上行,但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下,直到2017年上半年一部分三四线城市的房价才开始上行。

2012年至今,三四线城市房价涨幅明显低于居民收入增速,甚至低于通货膨胀的涨幅。与此同时,北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发泡沫忧虑。房地产市场表现出如此显著的分化。

我们知道,城市化的进程是过去许多年来房地产市场在需求层面的重要支撑力量。

在衡量城镇化,特别是描绘城市的房地产市场需求时,经常使用的一个指标是城市常住人口数量。但在技术上,使用常住人口这一指标存在一些不足。统计制度中,常住人口定义为“居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人”。

在实际统计操作过程中,确定人口在城市中是否连续居住6个月以上存在一定困难,使得常住人口数据存在一定遗漏。更重要的是,居住在城市中6个月以上的人口还包括农民工、快递员等低收入人群,他们虽然创造了很大的经济价值,是城市生活不可或缺的一部分,但是与所在城市的房地产市场未必有非常紧密的联系。这些因素使得用常住人口去定义和统计房地产市场的需求存在明显的瑕疵。

为了克服常住人口数据存在的问题,我们尝试使用多种其他指标来描绘城市人口的数量,特别是描绘和城市房地产市场需求关联紧密的人口数量。这些指标包括,城市用水量、用电量、固定/移动电话数量等。但这些指标都或多或少存在一定瑕疵,例如用水量、用电量、移动电话数量还会受到生活习惯改变、科技迅猛发展、人口流动等影响,使得这些指标均存在很多不足。

经过一些尝试后,我们倾向于使用一个更加有效的指标——小学生在校生人数,它具有强大的解释能力。小学生在校生人数作为描述城市化的代理指标,优点在于数据易于获取,质量可靠,与城市房地产市场的需求联系紧密。在以下的讨论中,我们将可以看到小学生在校生人数是一个值得重视的、可靠的代理指标。

以小学生在校生人数作为描绘城市房地产需求的指标,我们首先提出一个重要的观察。图3中的横轴是2013年到2015年33个一二线城市一至六年级小学生在校人数的增长情况,纵轴是2013年1月至2016年8月这些城市的房价累计涨幅。可以明显地看到这两组数字之间存在着紧密的联系,其拟合优度达到50%。

图4中我们进一步扩展了数据的时间序列长度,横轴是2009年到2015年小学在校生的增速,纵轴是这些城市2009年1月到2016年9月(新的一轮房地产调控政策出台之前)房价的涨幅。可以看到,两者之间的关系在更长的时间跨度上进一步增强,拟合优度进一步提高到58%的水平。

2013年到2015年,全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下,我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上,远超全国平均水平,同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端,例如西宁、呼和浩特、昆明等城市,小学在校生人数增速是负增长或接近零增长,我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。

小学生流向哪里,他们年轻的父母大概就会在同一时期流向那里。这一结果表明,在我们研究的样本区间内,中国的青壮年人口集中流入一部分城市,而相对离开另外一部分城市。在青壮年人口集中流入的这一部分城市,房价就出现了大幅度的上涨,而他们相对离开的这一部分城市房价的上涨较弱。

这是我们基于横截面数据看到的简要结论。那么这一结论在时间序列上是否可以得到更加扎实的支持呢?

我们把中国二线城市按照房价涨幅分为两组。图5的红线是房价涨幅排名前10的二线城市小学在校生人数增速,蓝线表示的是房价涨幅排名后10名的城市(按照2015年1月至2016年7月房价涨幅将二线城市分为两组,房价涨幅居前的城市包括厦门,南京,合肥,广州,杭州,天津,武汉,福州,郑州,南昌;涨幅靠后的城市包括沈阳,兰州,哈尔滨,长春,昆明,大连,呼和浩特,银川,西宁,乌鲁木齐)。两组城市小学在校生人数增速在2010年以前非常接近,2011年以后,红线则始终明显高于蓝线。

这意味着,2010年以前,从小学在校生人数增速的角度观察,房价涨幅靠前的二线城市和靠后的二线城市人口流入的趋势没有明显的区别。人口开始流入一部分二线城市,而离开另一部分城市,这种情况是2011年到2012年才开始出现的。

人口流向的变化对房地产市场带来了哪些影响呢?

我们比较这两组二线城市住宅销售面积增速的差异(见图6)。可以看到在2010年之前,两组城市的住宅销售面积增速的差平均略低于0,但是2011年以后两组城市住宅销售增速的差维持了较高的水平,后期进一步扩大到20%左右。所以在人口大量流入和流出的二线城市,除了小学生人数增速的差异外,我们也可以在住宅市场上看到明显的差异。

继续对比这两组城市的住宅新开工面积增速的差异(见图7)。2012年之前,两组城市住宅新开工面积增速的差别不大。而在2012年以后,房价涨幅居前的城市住宅新开工面积增速明显高于房价涨幅靠后的城市。

这样的一系列变化,不能够简单地用流动性和投机炒作来解释。

简单地说,2011-2012年以后,以小学生人数增速为代表观察的中国青壮年人口开始集中流入一部分城市,而离开另外一部分城市。这种变化首先在小学在校生的数据上显著体现出来,同步地在住宅销售市场上体现出来,并几乎同步地在住宅新开工市场上体现出来。经过一段时间的滞后,2015年下半年以后,这一趋势在城市房价中开始体现出来。

为什么这一系列变化对房价的影响在2015年下半年才开始非常显著地体现出来,中间存在两三年的滞后?我们将在下文房地产存货部分中深入展开和讨论。

需要问的是,人口为什么集中流入一部分城市而离开另外一部分城市呢?

一个简单的想法是有一部分城市提供了更好的就业机会,更好的收入水平,所以人口开始向这一部分城市流动。但是我们对于数据检查的结果显示这种想法并不正确。

我们研究这两组城市的居民可支配收入情况(见图8),同样可以看到2011-2012年左右是一个断点。在2011年之前,这两组城市的居民可支配收入增速水平接近。2012年以后,这两组城市的居民可支配收入增速出现了非常显著的分化。人口集中流入的这些城市,居民可支配收入增速明显弱于对照组。这一情况在历史上是没有的。

换句话说,人口向这些城市流动,并不是因为这些城市有更好的就业机会。因果关系是反过来的。因为一些其他的原因,人口开始流入一部分城市;对于这部分城市来讲,由于人口的大量流入,劳动力的供应在增加;在这种情况下工资的增长放慢,房价的上升加剧。这一结果非常清晰地告诉我们,人口流向的变化与经济机会的差异是没有关联的。

那么人口流动变化的原因是什么呢?我们认为一个可能的解释是教育资源在不同城市之间分布的差异。

对于孩子正在上小学的年轻父母而言,要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平,环境的质量,治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市,这些城市的人口流入就在上升,并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢,同时表现为小学在校生人数增速上升,房价上升,以及住宅新开工上升。

图9中横轴是中国不同城市在公共教育领域的投入情况,纵横是中国不同城市小学在校生人数增速。考虑到中国的人口流动大多集中在省份内部,我们用城市人均教育财政支出与该省人均教育财政支出的比值,来衡量教育资源的集中情况。可以看到这两组变量之间存在非常强的关联。

以此衡量的教育资源层面上相对投入最大的城市是厦门和深圳,而厦门和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考虑深圳有非常蓬勃的经济增长作为人口流入的支撑,厦门受经济因素的影响至少不像深圳那么突出。

但是当我们从教育和财政支出的角度观察,我们可以看到明显的差异,例如呼和浩特、西宁、乌鲁木齐、海口等城市人均教育支出相对较少,人口流入也要弱得多。

接下来一个问题是为什么这个变化发生在2012年?一个可能性较大的解释是,中国的小学在校生人数增速从1998年到2010年一直处于负增长。2011年以后,才重新恢复了正增长,这一正增长的情况也许会持续到2025年前后。小学在校生人数从负增长转为正增长,说明他们的父母,这些青壮年人口在全社会流动人口中的占比在2012年前后出现了显著的抬升。

2000年以来,中国每一年涌入城市的人口数量差别并不很显著。2011年以后小学在校生人数增速转正,说明年轻父母在全部流动人口中的占比出现了显著的提升。这一提升使得年轻父母的选择在宏观层面上具有显著的重要性,使得我们可以比较容易观察到他们的影响。价值观念在代际之间的差异可能也与人口流向变化有一些关联。

综合我们上述整理和观察的数据,2010年之前,中国经历了城镇化。这期间人口向大城市、中等城市和小城市流动是没有选择性的。但是在2012年以后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市,城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上,直到2015年下半年才逐渐体现出来。

那么,在都市化过程中,人口集中流入了哪些城市呢?我们总结在图10显示的中国地图上。红色的区域是小学在校生人数增速大于平均水平加两倍标准差,蓝色的区域是大于平均水平加一倍标准差。

在中国的北方,人口主要是流入北京和郑州(西安和天津处于蓝色区域,也有较快的流入);西南地区是流向成都;东南沿海是流向深圳、广州、厦门;在长江中下游,出现了一个密集的城市群,包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等,这些城市都处于红色区域,显示人口在非常快速地向这一区域集中。

我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起,这是中国都市化过程中非常鲜明的特征。

从城镇化到都市化,这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑。

城镇化与土地制度

1982年,全国人大通过了新修订的宪法,首次对土地所有权制度进行了明确规定,增加了“城市的土地属于国家所有”的条款。

这形成了中国大陆房地产市场与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异:中国大陆的城市土地制度是国有的,全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。其影响在于,在私有制度下,土地供应是竞争性的;在国有制度下,土地供应是垄断性的。

换句话说,人口流入城市会推动房价和地价上升,在私有制度下,这会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。

在国有制度下,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。实际上,在任何一个垄断市场上,相对于竞争市场而言,产品的价格总是显著更高。

那么这一理论分析在多大程度上可以解释中国的土地供应情况、以及与国际城市之间的差异呢?我们将会看到,尽管实际的数据和情况要更加复杂一些,但对于中国特大城市的情况而言,这一分析与现实符合得比较好。

(一)居住用地供应比例低于国际水平

首先,我们使用美国国家航空航天局的数据,观察相同的比例尺下在高空拍下来的城市夜晚灯光亮度。图11是四个地区,包括中国的长三角、珠三角、东京周边以及纽约的周边。图12是北京和天津的周边,伦敦的周边,韩国首尔的周边以及莫斯科的周边。

粗略的观察和仔细的计算均可以显示:图11中的城市,灯光总体亮度更大,比较亮的区域范围更大,中心与外围区域灯光亮度的落差较小。图12中的城市,灯光非常亮的区域范围相对更小,中心区域的亮度与周围的亮度落差比较大。

我们猜测,出现这一现象的原因是,图11中的城市都是重要的海港城市,位于海岸线附近,便于参加全球贸易和生产的分工,因此其经济活动发达,人烟非常稠密。它是大航海时代以来全球经济一体化力量的反映。图12中的城市主要是一些内陆型的城市,其产生和兴起更多地反映了政治力量的影响,它的经济辐射力相对较弱。

从城市夜晚的亮度来看,每组城市内部区别不大,而两组城市之间的区别非常明显。更精细的比较显示(见图13和图14),中国的长三角和珠三角灯光覆盖的范围以及亮度比东京周边要更亮一些;而北京周边的灯光亮度比伦敦以及首尔更暗。

对于海港型的城市来讲,除了居住用地之外,还有商业、工业、仓储等很多竞争性的土地需求。同时由于经济更发达,城市之间连接紧密,人口居住在城市外围享有的公共服务的落差没有那么大。这使得城市的建成区域范围内,用于居住用地的比例可以相对比较低。

对于内陆型的城市,由于内外围经济落差较大,土地的竞争性用途较少,工业、商业和仓储物流活动相对较弱,人口大多集中在市中心区域,所以这些城市用于居住用地的比例可以更高一些。

在这一背景下,我们观察城市居住用地占城市建设用地的比重(见图15和图16),这一指标反映了市政公用设施可以到达的区域内土地被用于住宅的比例。

注:标*城市数据调整为扣除小区绿地和道路后的居住用地占比,与国际比较口径更一致。国内小区绿地和道路占比在30%-45%之间,这里按照30%的保守数字考虑。

首先我们来看海港城市,日本三大城市圈居住用地占比为44%,纽约为38%。对比而言,尽管经济发达程度和人员稠密程度接近,但在城市建设用地之中用于居住用地的比例,中国的深圳只有19%,香港是18%。

再比较内陆型城市,首尔和伦敦城市圈居住用地占城市建设用地比重分别是57%和55%。而北京和天津仅有19%。

与首尔、伦敦、东京等城市圈相比,由于北京、深圳、香港的土地用于居住用地的比例相对较少,其结果是地价和房价显著更高,这体现在全球主要城市房价收入比数据上(见图17)。例如香港是30.91,上海是24.72,北京是24.47,显著高于全球其他主要城市。这凸显了土地供应的重要影响。

(二)居住用地供应对房价的影响

我们还可以基于中国不同城市的横断面数据,研究建成区居住用地面积的增长和房价涨幅的关系,来进一步揭示土地供应层面的问题。

我们尝试合并考虑影响房价的供给和需求两方面因素,并基于中国城市间的横断面数据建立回归方程。

在需求方面,如前所论,人口的流入构成了住房价格上涨的动力。我们使用2009年至2015年在校小学生人数平均增速来衡量人口的流入,这一趋势与房地产需求联系紧密。

在供给方面,我们使用2008年至2014年城市居住用地年化增速来衡量土地供应。被解释变量选择2009年1月至2016年9月城市房价累计涨幅。建立回归方程如下:

房价涨幅=α+β在校小学生增速+γ居住用地增速+δ

剔除一些数据缺失的城市,对32个一二线城市的数据进行回归。结果如下( *,**,***分别表示在10%、5%、1%的水平上显著):

回归结果显示,R平方值为0.598,小学生增速对房价涨幅的影响为正,居住用地增速的影响为负,符合理论预期。解释变量在统计上均十分显著。

值得注意的是,前述结果中常数项在统计上十分显著,其经济含义似乎可以表述为:如果城市在校小学生增速为0(意味着没有人口流入流出),政府也不增加居住用地,那么在2009年1月至2016年9月间房屋价格也会上涨,这期间房价自然趋势累计涨幅为49.5%。

房屋价格在7年多的时间里,累计名义涨幅49.5%,年化涨幅5.3%。

对比同一时期经济发展速度。2009年至2016年,中国GDP名义同比增速平均为11.2%,实际同比增速平均为8.3%。房屋价格的自然趋势增速明显低于名义GDP增速。

2009年至2016年,中国城镇非私营单位平均工资涨速11.2%,城镇居民人均可支配收入平均名义同比10.0%。房屋价格的自然趋势增速远低于居民收入增速。

同一时期,中国CPI平均同比涨幅2.3%。剔除通货膨胀后,房屋价格的自然涨幅约为每年3%,也显示房价的上涨不完全是通货膨胀的影响,房屋有资产的投资属性。

把房屋作投资品,与同一时期的投资回报率对比。2009年至2016年,6个月理财产品收益率平均为4.42%,2年以内非证券投资类信托平均收益率为8.2%。

房屋价格的自然趋势增速略高于理财产品收益率,低于信托产品收益率近3个百分点。即便考虑房租能够产生每年约3%的回报,投资房产的收益也仅仅与信托产品收益率相当。而信托产品还在刚性兑付和流动性方面具备明显的优势。

一系列比较显示,常数项代表的房屋价格的自然趋势增速,处在大体合理水平。换句话说,如果我们观察到房屋价格出现了过度的上涨,要么是受到人口大量流入的影响,要么是受到政府土地供应制度的限制。

一个潜在的问题是,土地供应可能存在内生性。换句话说,尽管土地供应显然会影响房价,但房价变化也可能反过来影响土地供应,例如房价上涨可能刺激地方政府增加土地供应,从而形成逆向的因果关系。

那么地方政府在多大程度上会由于房价上涨而改变土地供应呢?其决定机理是什么呢?我们可以提出两方面的分析:

一、土地供应的潜在竞争。我们将地方政府看成一个经济人,其追求的目标是长期收入流的最大化,包括财政税收和卖地收入。这里重点考虑地方政府的土地政策。如果一个地方政府把土地供应控制的很紧,那么卖地收入会提高,但是高卖地收入会带来高土地价格,引发高工商业成本,进而使得一个城市至少丧失在贸易领域的竞争力,从而工商及其他领域的税收收入下降。这样的制约对地方政府来说,意味着存在一个最优平衡点。

一个地区的经济竞争力如果越不依赖于可贸易部门的活动,越不依赖于中低端制造业,那么土地供应可以控制的越紧。

例如对于中小城市而言,其更多地依赖制造业和中低端服务业,这样城市之间存在明显的竞争。如果一个城市通过控制土地推高了房屋价格,那么人口和工商业活动就会流向其他中小城市,这一潜在的竞争机制与土地私有制度下的情况是相似的,这约束了地价和房价的上涨。

但是对于特大城市而言,它更多地依赖高端制造业和现代服务业,再加上公共资源获取方面的独特地位,这些经济活动缺乏竞争,难以转移,这使得政府控制土地供应所承担的经济成本相对较小。

二、决策和认知习惯。政府可能倾向于认为大城市有诸多负的外部性,例如交通拥堵,噪音和环境污染,淡水供应压力等,因此希望限制大城市人口规模,并重点发展中小城市。这导致政府倾向于减少大城市土地供应,并增加中小城市供地。

基于这些讨论,我们分别选择了人均第三产业GDP和常住人口数量作为工具变量进行尝试。人均三产GDP反映了城市对不可贸易经济活动的依赖程度;常住人口数量代表了政府限制城市人口规模的努力。

为了更好的描绘工具变量和供地增速之间的复杂关系,这里我们将指标“人均第三产业GDP、常住人口数量”处理为指标的原始值,指标的平方,指标的立方,分别作为工具变量,表示为方程Ⅱ,方程Ⅲ。方程Ⅳ中合并使用人均第三产业GDP,人均第三产业GDP平方,人均第三产业GDP立方,常住人口数,常住人口数平方,常住人口数立方6个指标作为工具变量。方程Ⅰ不使用工具变量。

对32个一二线城市的数据进行回归,结果如表1所示:

结果显示,小学生在学生人数增速始终显著,且对房屋价格涨幅影响为正,符合理论预期。土地供应变量的符号始终为负,在大多数设定下具有统计显著性,也基本符合理论预期。

综合上述结果,我们可以比较确定地认为,以小学生在校生人数代表的人口流入和城镇化进程对房屋价格的影响十分明确,并且数值很大,是房价上升最主导性的因素。

城市土地供应对房价涨幅的影响显著,但对整体解释能力的提升比较有限,同时对于大多数城市而言其影响数值并不很大。

可能的原因是,对于中国的大城市和特大城市而言,由于产业不容易转移使得政府控制土地的能力更强,以及政府限制城市规模的努力,土地供应的外生性相当强,房价上涨刺激土地供应的作用较弱;但是对于大量的中小城市而言,土地供应存在很强的内生性,房价上升能够刺激土地供应的明显响应。

我们根据中国城市的人均第三产业GDP规模,拟合了城市土地供应情况(图18)。当人均第三产业GDP规模在2-4万元/人时,城市居住用地供应速度逐步抬升,这也许意味着在此水平上城市的规模效应开始显现,这时政府通过加快土地供应,控制房屋价格能够带来更多的商业活动的流入,带来的城市财税收入提升能够弥补卖地收入的下降。

当人均第三产业GDP规模超过5万元/人时,城市居住用地供应速度快速下降。这些发达的特大城市主要依赖现代服务业,经济活动缺乏竞争,难以转移,使得政府控制土地供应的能力更强,而付出的财税收入下降的成本较小。

同样,我们还根据中国城市的常住人口规模,拟合了城市土地供应的情况(见图19)。可以看到,当人口低于500万时,随着人口的增加,土地供应是明显上升的,但超过这一阈值后,土地的供应开始下降,在城市人口达到2000万左右时,土地供应增速异常低。

土地供应的这一模式可以帮助理解数据在不同区间上的差异。即便是在中小城市,土地供应增速会在人口达到500万左右时达到最高点,之后缓慢下滑,当人口超过1000万以后土地供应增速就急剧下降。原因可能是城市人口在500万以下时,政府主要依靠大量供地降低成本,吸引人流和经济活动。

上述拟合的统计结果如下:

方程Ⅴ的解释变量使用人均第三产业GDP规模,和人均第三产业GDP的平方和立方;方程Ⅵ的解释变量使用常住人口数量,和常住人口的平方和立方;方程Ⅶ的解释变量使用人均第三产业GDP规模、人均第三产业GDP的平方和立方、常住人口数量、常住人口的平方和立方。

将城市居住用地年化增速作为被解释变量。

对32个一二线城市的数据进行回归,结果如下:

进一步的统计结果显示,与人均第三产业GDP有关的三个变量联合检验在10%的显著性水平下具有统计显著性,人口变量的联合检验在10%的显著性水平下不具有统计显著性。但方程Ⅶ中,与人口有关的三个解释变量和与人均第三产业GDP有关的三个解释变量的分别联合检验均不具有统计显著性,这里尚需进一步的深入研究。

这似乎表明,在理解城市土地供应时,经济力量更主导一些。即政府追求长期收入的最大化,因此会在卖地收入和财政税收之间寻求一个平衡点。这一平衡取决于商业活动是否能够顺利地移往其他城市,从而基本地反映了政府对土地供应控制能力的强弱。

相比而言,控制城市规模的影响可能只集中在特大城市中,对总体城市的解释能力比较有限。

总结上述讨论的内容,从国际比较来看,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平。在不同城市中,供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。

2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。但在大量的二线以下城市,人口流入速度相对较慢,同时城市供地意愿相对更强,房价的表现也较弱。

房地产库存

2009年全球金融危机之后,政府实施了宽松的货币政策等一揽子刺激措施,造成了全国范围内房价的普遍上涨。面对房屋销售价格快速上涨,开发商普遍调整经营策略,加大拿地和开发力度,延缓销售节奏,更多的通过持有房屋获取房价上涨带来的投资性回报。

在这一过程中,2009至2011年间全国范围内房价普遍猛烈上涨,房屋新开工和房地产开发投资大幅高于长期合理水平,房地产企业存货高企,同时伴随着企业销售利润率和ROE的提升。房地产市场体现出明显的泡沫化特征。最终当价格和销售趋势逆转时,新增房屋供应无法消化,投机者和开发商持有的非合意存货快速堆积。

无论是观察上市房地产企业存货数据(图24),还是观察我们以国家统计局数据为基础测算的房地产存货数据(图20-22),房地产企业在2009年以后均积累了大量存货。例如,上市房地产企业存货占总资产的比重,在2009年至2012年间提升了10个百分点。二线和三四线城市的非合意库存也有类似的变化模式。

2012年以后,随着房地产企业销售利润率逐步下降,企业意图通过提高周转率水平,维持合理的投资回报率,房地产市场开始进入去库存的过程。

库存的过度堆积和随后的去库存过程,也解释了为什么2011-2012年开始,部分大城市小学在校生增速显著上升,但一直到三年多以后,这些区域才出现房价的普遍大幅上涨。

由于房地产市场的存货数据存在许多严重的瑕疵,我们没有直接使用国家统计局公布的房地产存货相关数据。这些瑕疵包括但不限于:已建成未销售面积中包括了大量开发商的合理自持;竣工面积中包括了车位机房等不可销售的面积;新开工面积中也包括大量的不可销售部分(新开工面积中的不可销售面积包括,拆迁还建、接受委托、定向开发的房屋面积;学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积;车库、车位等按个数统计而不计入销售面积。一些经验系数认为新开工面积中的80%是可以销售的),与销售面积不能直接对应,不能用新开工面积减去销售面积得到的在建面积作为库存。

考虑到这些瑕疵,我们在此重新定义和估算了房价涨幅靠前的二线城市、房价涨幅靠后的二线城市,以及三四线城市自2008年以来累积的非合意存货的绝对水平。

基本的想法是:首先在新开工面积中扣除不可销售的部分,例如车位、人防、机房,以及开发商的合理自持等;然后假设当年新开工在当年满足销售条件,从而进一步扣除当年的销售面积(我们还估算了当年开工,次年满足销售条件的情况,结果在趋势上相差不大,所以这里略去);将这一差值累计到前期库存中,从而形成库存绝对水平的历史序列。我们进一步假设2007年之前没有形成显著的存货积累,从而得到新开工中不可销售面积的大体比例(如此估算的水平接近0.2,与一些业内人士的看法大致相符),并假设2007年当年的非合意存货水平为0。

之所以假设2007年非合意存货水平为0,是由于当年全国房价开始加速上升,暗示当时库存已低于合意水平,从而形成一个相对保守的估算基础。

由此形成库存的序列数据后,我们进一步对比了同期房价和新开工等领域的数据,这些数据大体上可以相互印证,例如非合意库存低于0时房价上升,大于0时房价面临压力。非合意库存低于0时,相对销售增速,新开工明显加速,大于0时新开工则表现疲弱。这些比对显示这样的估算结果大体是可以接受的。

图20-图22报告了主要的估算结果。可以看到,一个显著的特点是,2010-2014年期间,大部分城市的非合意存货水平均在快速堆积,随后进入下降过程。

对于房价涨幅靠前的这些二线城市而言,2011-2012年以后青壮年人口的持续大量流入,首先带来的是非合意存货的快速消化。到2016年初,当存货大幅下滑到0以下时,房价立即出现了猛烈的上涨。

在房价涨幅靠后的二线城市,以及广泛的三四线城市,青壮年人口流入的速度明显要更慢一些,因此存货的去化也相对较慢。但由于开发商大量减少新开工,存货2014年见顶以后也开始持续下降。

2016年由于刺激政策的影响和需求透支,房地产的存货去化无疑非常快。今年以来,棚改货币化安置比例的进一步上升,对商品房销售继续形成重要支持,迄今商品房市场的降温速度远慢于预期,很多城市去化趋势仍然良好。随着库存的去化,一些三线城市房价也开始出现上涨势头,并促使越来越多的城市重启了限购限贷政策。以狭义的限购口径(对购房资格和购房数量进行限制的政策)统计,截至今年6月30日,共计50个城市实施了限购政策,超过了2011年至2013年高峰时的46个。

如果假定存货去化维持2015年的速度(这一估计可能略保守),测算显示,到2018年上半年,三四线城市非合意存货水平将下降到0附近。

我们还可以观察上市房地产企业存货数据,来对以上分析做一个补充和验证。上市房地产企业存货占总资产的比重在2014年3季度达到最高点,随后开始趋势回落,目前已经与2010年底水平接近。上市房地产公司存货数据也显示我们距离存货去化基本完成的时间节点并不遥远。这与前述基于新开工和销售数据的估计,也是比较接近的。

一个值得讨论的话题是,很多人认为,2016年以来重点城市的房地产市场正在重新泡沫化。如果从房价的角度看,情况无疑是这样。然而,从新开工变化看问题,这些城市迄今并未出现存货的快速积累。

以日本在1980年代后期,美国2005年以后以及中国在2010年以来的情况看,房地产泡沫的一个关键特征是房地产投资的快速扩大和随后存货的大量积累。实际上,正是由于存货的快速堆积和难以处置,在房价泡沫破灭以后,才形成了严重的银行坏账、产能过剩和价格调整。

从这一角度看问题,2016年以来在部分二线城市房价快速上升的同时,供应的快速扩大和存货积累迄今并不明显,房价的上升主要反映了供求的严重失衡(表现为非合意存货大幅低于0的水平,见图20)。

综合上述讨论, 2009-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化,这刺激了供应的过度增长,并随后导致库存的大量积累。

2012年以后,在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度,至晚自2014年以后,全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落。

由于前面讨论的人口流向的分化,不同城市的存货去化速度呈现显著差异,导致2016年初以来,不同城市之间的房价呈现排浪式上升:率先完成存货去化的城市房价领涨,后续其他城市存货去化逐步完成,房价开始跟随上涨。

在过去2-3年的努力下,重点城市房地产库存已经完成去化,其他中小城市的库存水平仍然偏高,但较峰值已显著下降。越来越多的三四线城市房价重启上升走势。实施限购限贷政策,意味着库存的去化在越来越多的三四城市逐步完成。

更基本地看,尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要,但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成(或将要完成)存货去化的关键因素,这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。

容易设想,如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市,那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多

北信健康:关于旗下部分基金新增申万宏源、申万宏源西部为销售机构及参与费率优惠活动

时间:2019年08月20日 09:20:54&nbsp中财网

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