5个你必须知道的安徽历史名人,哪个是来自你那里?

安徽省,位于中国大陆东部,属于华东地区,是中国史前文明的重要发祥地,四大文化圈分别是淮河文化,庐州文化,皖江文化和徽文化。那么在历史上安徽出现过的名人有哪些呢?

庄子

宋国蒙(今安徽蒙城县),我国先秦时期的思想家、哲学家、文学家,是继老子之后,道家学派的主要代表人物。庄子的想象力极其细腻丰富,能把一些微妙的事情说得引人入胜。庄子的著书《庄子》享誉世界。

曹操

沛国谯县(安徽亳州市),曹操军事上精通兵法,非常欣赏有才华的人。同时自己也是一位诗人,著有《观沧海》等千古好诗。也是一位名不虚传的书法家。

包拯

庐州(安徽合肥),包拯廉洁公正、铁面无私,且英明决断,敢于替百姓打抱不平,京师有“关节不到,有阎罗包老”之语。后人将他奉为神明,认为他是奎星转世,由于民间传其黑面形象,亦被称为“包青天”。

朱元璋

濠州钟离(安徽凤阳),是一名政治家、军事家、战略家。明朝的开国皇帝,在位期间,兴修水利,解放奴婢,减免税负。同时重教育,兴科举,为国家培养人才,带来了明朝的一片繁荣景象。

李鸿章

安徽合肥,世称李中堂,晚清名臣。李鸿章是淮军和北洋水师的创始人和统帅、洋务运动领袖之一。

这些都是安徽的历史名人,亲爱的小伙伴们你们还知道有哪些安徽名人吗?欢迎评论留言哦!

一位老销售的吐露真言,这两个楼层不要买,不少人买错难转手!

来源:楼市万花筒

随着房价不断上涨,现在的房价有多高,大家有目共睹,国家三番五次重申”房住不炒”的政策定位,出台了严厉的调控政策,但房价仍然让大部分家庭感觉压力很大。

有人认为,国家一定能将房价降下来,于是选择继续观望,等房价降下来再买;也有人认为,楼市地价涨了,物价涨了,收入涨了,房价即使降,也不可能降太多,不如趁手里有些闲钱就把房子买下来。

当然不管出于什么心理,也不管大家喜不喜欢房子,房子是每个人这辈子都避不开的话题。

还是那句老话,如果确实有需要就买,毕竟自己和家人要住,早晚都要买;如果是炒房,就要慎重了,毕竟在国家稳定楼市的新局面之下,房价涨跌都可能不会太大,资金压在房子上,非常不划算。

当然,这期笔者想和大家共同讨论一下买房选楼层的问题,不管大家什么时候买房有所帮助,建议收藏,随时能用。

这次笔者特意咨询了一位在房地产公司从事销售岗位10多年的老销售,通过这位老销售的视角,让大家避开一些常见的选楼层误区。主要有2个楼层不能买,买了不容易卖个好价,甚至未来出现难”转手”的可能。

1、顶楼

很多人不明白,一些顶楼不是带花园吗?有更多的活动空间为什么顶楼不能买?

老销售告诉我们,顶楼的价格和一楼差不多,都是价格便宜一些的楼层,因为缺点太多,主要有以下几个方面:

①有时候水压不足,用水高峰期水比较小,除非开发商有加压泵,但大部分小区开发商都不会为顶楼的住户单独花这个费用。

②早晚上班高峰,电梯不会很及时的到达顶楼,别迷信现在的高速电梯,一些小区高速电梯三五年过后,是故障的高发期,一旦电梯发生故障就需要业主等很久。

③顶层容易渗水,这决不是耸人听闻,一般顶楼防水材料的保质期就10年左右。顶楼渗水装修就全泡汤了,这可不是一笔小的费用,后期要想找开发商解决,基本都是投诉无门。

2、底楼

这里的底楼是指高层的底楼,而不是指低层和洋房的底楼。现在不少高层的底楼开发商作为底商,但是很多小区内的底楼没有底商的价值,买的人少,开发商不得不降低价格,以赠送花园的方式来促销,但赠送的这些都不计入产权的,大家需要擦亮眼睛。

老销售不推荐买底楼,有以下几点理由:

①虽然底楼老年人住比较方便,但底楼采光不佳,日晒少离地近太潮湿,特别是长期下雨的地区,并不利于老年人健康。

②底楼的业主万年不用电梯,却要交电梯费,电梯损坏还要掏钱更换,维护,你说冤不冤。

③底楼过往的人太多,一些开放式小区人员复杂,安全性有一定的考验。

所以,综上所述,一个老销售的泣血忠言,这2个楼层一定不要买,不少人买错吃大亏。各位网友怎么看?如有更好的看法,欢迎留言参与讨论。

达西夫人的生活日常

感谢这段时间以来所有小天使们的支持和不离不弃,本文将于9月9日从30章倒V,届时奉上一万字的更新。已经看过的小天使们千万不要误买,确定哪些章节没看过再买,记住哟!

文案一:
辛辛苦苦几十年,即将走上人生巅峰,却一朝穿越,成为傲慢与偏见中的恶毒女配宾利小姐,前世的一切努力都烟消云散,然而这还不是最坑的,最坑的是,明明她穿越来时剧情已经结束了,为什么她现在却顶着达西夫人的头衔?她拿的剧本似乎不太对?!
文案二:
既然娶了她,不对她好就算了,居然还敢想着其她女人,简直是可忍孰不可忍!
卡洛琳:“费茨威廉·达西,我要和你离婚!不过彭伯利庄园归我,你滚蛋!”
达西挑了挑眉:“你确定?”
“当然,十分确定。”
达西默默点了点头。
“喂!你干什么?”被达西横抱起来的卡洛琳一脸懵逼。
“你不是说离婚吗,我们去商定离婚协议。”
……
“那不是应该去书房吗?你朝卧室方向走干什么!!!”
“碰!”
随着关门声响,卡洛琳的声音便消失在了门外

(达西内心独白:夫人就是太欠收拾。)

作者:这是第一次写文,有许多的不足之处希望大家多多包容,也希望能给我更多的建议,非常感谢!

推荐连载文,感兴趣的小天使可以收藏,旁边通道 → 《我家老公是男配?》

>我家老公是男配原以为是自己前世拯救了全宇宙,所以这一世老天垂怜,给她掉下如此大一个馅饼,赐给她一个俊美、多金、温柔又体贴的好老公(最重要的是有钱)。
然而,是她想太多了,这哪里是馅饼,这分明就是陷阱!她上辈子一定得罪过老天爷才对,否则她的老公为什么是别人人生中的守护天使,江湖人称男配。
曲璇仰天大哭:“老天爷,这个老公我不要了,求求你收回去吧,以后我再也不贪小便宜了,不偷懒、不耍滑,做一个积极向上,认真学习的祖国花朵……”
陆西扬温柔的替自己媳妇儿擦了擦眼泪,嘴角露出一个清浅的微笑柔声说道:“媳妇儿,货已寄出,概不退货。”
“哇……”,曲璇哭的更厉害了。

一篇穿越到各个世界,慢穿类型的预收文,感兴趣的小天使收藏一个吧,旁边通道 → 《轮回[综]》

2019优美的心灵鸡汤,温暖走心,良言一句三冬暖!

一、过不去的坎别再放在心上,忘不掉的人也该告一段落,新的征途上,愿从今往后的你,别爱的太满,别睡得太晚。

二、你还很年轻,将来你会遇到很多人,经历很多事,得到很多,也会失去很多,但无论如何,有两样东西你绝不能丢弃。一个叫良心,一个叫理想。

三、你要学会捂上自己的耳朵,不去听那些熙熙攘攘的声音;这个世界上没有不苦的人,真正能治愈自己的,只有你自己。

四、不期待突如其来的好运,只希望所有的努力终有回报。看淡一点再努力一点,无论生活怎样,都不要忘记微笑,愿你成为自己的太阳,无需凭借谁的光。

五、也许你一生中走错了不少路,看错不少人,承受了许多的背叛,落魄得狼狈不堪,但都无所谓,只要还活着,就总有希望,余生很长,何必慌张。

六、有时候,我们活得很累,并非生活过于刻薄,而是我们太容易被外界的氛围所感染,被他人的情绪所左右。其实你是活给自己看的,没有多少人能够把你留在心上。

七、不要辜负了自己受过的苦难,这样善良又努力的你,一定会得到梦寐以求的美好。

八、你要接受这世上总有突如其来的失去。洒了的牛奶,遗失的钱包,走散的爱人,断掉的友情等等,当你做什么都于事无补时,唯一能做的,就是努力让自己好过一点。丢都丢了,就别再哭了。

九、生活如果不宠你,更要自己善待自己。这一生,风雨兼程,就是为了遇见最好的自己,如此而已。

十、想得太多会毁了你。若无其事,才是最好的报复。何必向不值得的人证明什么,生活得更好,是为了自己。

十一、无论你正经历着什么,过得是否开心,世界不会因为你的疲惫,而停下它的脚步。那些你不能释怀的人与事,总有一天会在你念念不忘之时早已遗忘。无论黑夜多么漫长不堪,黎明始终会如期而至。

十二、未来一定会很好,即使现在有诸多的不幸。糟糕的日子熬过去了,剩下的就是好运气。

十三、不要去听别人的忽悠,你人生的每一步都必须靠自己的能力完成。自己肚子里没有料,手上没本事,认识再多人也没用。人脉只会给你机会,但抓住机会还是要靠真本事。所以啊,修炼自己,比到处逢迎别人重要的多。

十四、身材不好就去锻炼,没钱就努力去赚。别把、窘境迁怒于别人,唯一可以抱怨的,只是不够努力的自己。

十五、生活本来就不易,不必事事渴求别人的理解和认同,静静的过自己的生活。心若不动,风又奈何。你若不伤,岁月无恙。

十六、当你满怀欢喜期待奇迹的时候,现实总是给你致命一击,所以,失望是常态,但愿我们都能够披荆斩棘,活出自己想要的样子。

十七、别再为错过了什么而懊悔。你错过的人和事,别人才有机会遇见,别人错过了,你才有机会拥有。人人都会错过,人人都曾经错过,真正属于你的,永远不会错过。

十八、闭上眼睛,安静内心告诉自己。别人想什么,我们控制不了;别人做什么,我们也强求不了。唯一可以做的,就是尽心尽力做好自己的事,走自己的路,按自己的原则,好好生活。

十九、亲爱的自己,你实在不必厚着脸皮,壮着胆子,耐着性子,攒着劲儿去取悦一个不可能的人,千万不要浪费了自己的真心。

二十、很多时候,当下那个我们以为迈不过去的槛,一段时间之后回过头看其实早就轻松跳过;当下那个我们以为撑不过去的时刻,其实忍着熬着也就自然而然地过去了。所有没能打败你的东西,都将使你变得更加强大。时间也是,它没能打败你,便会给你救赎。

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坚持到底,才能笑到最后。人可以打败自己,也可以成全自己。没有人知道下一秒会发生什么,只要这一秒不放弃,下一秒就有可能会出现奇迹。成功的人不一定是那些条件最好、能力最强的,却一定是那些意志最坚定、战斗力最顽强的。只要不抛弃梦想,不放弃努力,你也可以见证奇迹!

1、 寂寞的人有两种,一种是什么话都听的明白,一种则是什么都听不明白。

2、 为了自己想要的未来,无论现在有多难熬,都必须得满怀信心的坚持下去。

3、 姑娘应该明白的是,气质比年龄重要,微笑比颜值重要,开心比爱情重要。

4、 人生道路不可能一帆风顺,有许多困难与挫折。关键是你自己用什么态度看待它。

5、 当你发现人生的苦痛和荒谬是那么的当然,你该知道眼泪不是对付它的最好的办法。

6、 别轻易自我感动,感动先行是准确与真实的最大敌人,真想常常流失于涕泪交加中。

7、 感激生命中那些艰难的岁月,别把它们当成坏事,而应当看成是学习、成长的机会。

8、 把你放心里就拿不出来的个性签名:多数的错与失,是因为不努力,不坚持,不挽留。

9、 请你允许我待在你身边,我想要看到你做的选择,真的能够让你得到幸福。–《辣妈正传》

10、 很喜欢这个回答。提问者说:“你是怎样走出人生低谷的?”回答最多的答案是:“多走几步。”

11、 有些事情是可以遗忘的,有些事情是可以记念的,有些事情能够心甘情愿,有些事情一直无能为力。

12、 这世上永远不变的,就只有变化本身,而我只想争取在这飞快改变的世界里,尽量往更好的自己靠近。

13、 爱让我们相见,爱让我们相恋,爱让我们相爱,爱让我们牵挂,让我在有生之年把我全部的爱都送给你!

14、 同进同退:狼虽然通常独自活动,但狼却是最团结的动物,你不会发现有哪只狼在同伴受伤时独自逃走。

15、 注意自己的身体。睡眠要充足,经常参加运动、笑脸迎人,这会让你有好的心情,也会让你对生活感到满足。

16、 懒汉丢弃的是时间,输掉的是人生;庸人空耗的是时间,浪费的是人生;智者创造的是时间,超越的是人生。

17、 不是所有的故事一定得有一个受害者,生活不是悲情戏,泪水多亦不是真理。人生缺少的不是运气,而是勇气。

18、 假如你避免不了,就得去忍受。不能忍受生命中注定要忍受的事情,就是软弱和愚蠢的表现。—勃朗特《简爱》

19、 但凡优秀之人,皆有某段沉默的时光,困苦不抱怨,孤寂不责难,不断地努力攀登,终会在黑暗之夜,寻找到绚丽的盛开。

20、 任何一场爱情在最初时都是关怀备至、殷勤有加,可当激情消退,爱情成为一种习惯时,又有多少婚姻食之无味,弃之可惜。

21、 只怪陷入的太深,明知道爱已不可能,非要苦苦迷恋所谓的缘份:相思是根无情的针,一点一点刺碎我的心,爱你十分就伤痛十分。

22、 有一只兔子很懒,总是在自己的窝边吃草,最后被猎人逮住了。——吃窝边草的时候想想后果,如果你觉得吃的起你就吃,吃不起千万别吃。

23、 人存好心,善良为本。慈善胸怀。厚德宽人。让人感受到你的存在,这世界充满阳光,好人多好报。社会温暖,人心温暖,得道多助,路自宽行。

24、 容易嫉妒的人是可怜的人,可怜的人必有可恨的地方。那么容易嫉妒别人的人最可恨的就是走不出这个怪圈。老是会嫉妒,永远也走不出这个魔域。

25、 过去与将来,都是那无始无终永远流转的大自然在人生命上比较出来的程序,其中间都有一个连续不断的生命力。一线相贯,不可分拆,不可断灭。

26、 想不开,就不想,得不到,就不要,难为自己,何必?对生命而言,接纳才是最好的温柔,无论是接纳一个人的出现,还是接纳一个人的从此不见。

27、 生命是个圆周,即没有起点,也沒有终点,人是一支有思想的芦笛,培养勤于思考、善于思考的好习惯,从而具备善思的能力,终将成就非凡的人生。

28、 我得出以下结论,那些非常棒的人都是后天培养的,而不是天生的——我钦佩的那些人通过具体的道德和精神成就,慢慢铸就了无法伪装的内在美德。

29、 我们都想幸福快乐地生活然而现实生活不尽如人意我们却经常不能左右幸福因为痛苦烦恼总是不期而至面对痛苦烦恼我们无法逃避但我们可以选择善待自己

30、 无底线之人,他们常常看见小利就红了眼,不择手段来获得想要的一切。殊不知,过犹不及,最终他们不仅伤及无辜、失了人心,而且也赔上了自己的前程。

31、 人,切莫自以为是,地球离开了谁都会转,古往今来,恃才放肆的人都没有好下场。所以,即便再能干,也一定要保持谦虚谨慎,做好自己的事情,是金子总会发光。

32、 如果你想知道自己将来的年收入如何。找你最经常来往的六个朋友,把他们的年收入加起来,除以六,就差不多是你的了。这个例子,可以充分的说明一点,物以类聚。

33、 做事不需人人都理解,只需尽心尽力,做人不需人人都喜欢,只需坦坦荡荡。坚持,注定有孤独彷徨,质疑嘲笑,也都无妨。其实一世并不长,既然来了,就要活得漂亮!

34、 人生最大的成功,就是培养出一个好的心态,使自己无时不快乐。人生路上是会有很多的坎坷,但是你不能就此沉默,振作起来,明天的太阳依然很美,温暖着你带给你快乐。

35、 不到长城非好汉,到了长城吧,好汉不吃眼前亏;不撞南墙不回头,撞了南墙吧,墙倒又被众人推;不到黄河心不死,到了黄河吧,跳进黄河洗不清!烦恼不会止,最紧要开心。

36、 不要总是回头,过去的终究已经过去。老是回头,说明你现在过得并不好。努力过好当下吧,没事千万不要翻自己以前的状态,不然你会想掐死几年前那个磨磨唧唧矫情作死的你。

37、 生活中的许多苦难,我们要学会承受,学会担当,学会在泪水中直立自己的灵魂。生活从来都是波澜起伏的,命运从来都是峰回路转的,因为有了曲折和故事,我们的生命才会精彩。

38、 一本好书,一天可以看完,却需要一辈子回味;一对夫妻,一天可以结婚,却需要一辈子磨合;一颗善心,一天可以发起,却需要一辈子实践。无论做什么,短时间是不够的,需要长期。

39、 幸福的真正含义是在简单的生活中寻找能让你满足的快乐和平静。学会欣赏大自然的美景,朋友之间的友谊,爱情和家庭的支持,无论是个人或专业的成就和成功。活在现在就是幸福的。

40、 错误和挫折教训了我们,使我们比较地聪明起来了,我们的情就办得好一些。任何政党,任何个人,错误总是难免的,我们要求犯得少一点。犯了错误则要求改正,改正得越迅速,越彻底,越好。——毛泽东

如何培养员工五大效率提升能力|带来新的就业机会

商业的本质,除了增长以外还有效率,没有效率的增长,不是慢性自杀,而是加速自杀。从下面提炼出五个维度去提升效率,创造新的机会。

一,如何提升个人效率?

1.自我驱动是提升个人效率的来源,公司要建立一个针对员工的自我驱动机制,对于90后,95后新生代员工,好玩,自由比好用更加的重要。

2.个人约束,通过组织对员工的信任,来提倡员工的自我约束。

二.如何提升组织效率?

1.通过扁平式的管理,信任以及企业文化来提升组织效率。

2.通过互联网新技术的发展,保证员工在线,产品在线,客户在线,管理在线来提升效率。

三.如何提升资产效率?

1.杜绝闲置资源,看传统零售业的二八原则是如何被互联网击破的。

2.释放闲置资源,资产的使用率高低决定着它创造的价值的大小。

四.如何提升战略效率?

1.确定自己的项目规模,制定好战略,战略效率的核心是密度,密度越高效率越高。

2.取舍,排序,资源分配将最好的人,最多的钱,压在你看好并且已经成功的项目上。

五.如何提升创新效率?

1.所有创新创业的项目必须自我驱动,创始人认为这件事情靠谱。

2.还原创业环境。

针对咨询行业的效率提升法宝:

一、如何提升个人效率 ?

1、自我驱动:我们这个行业就是以个人服务为主的行业,不需要太多资本,理论上说一人一电脑足矣。公司分配执业人员的收入大多实行提成制,这是驱动员工自我提升的源动力。在公司内部管理上,尽量人性化,比如说加班实行调休、所有假期可以跨年累积等等。另外,还实行项目负责制,员工可以选择参加该项目或者不参加,不参加的就不参与分配。这样就有可能让员工尽量能够自由安排自己的时间,加班有收获、有私事也可以坦然去处理。这样的作息时间安排,很受员工欢迎。

2、个人约束:比如说我们的打卡吧,采用网络打卡,公司半径300米范围内都可以打卡,这样员工就不会因为小小的堵车、找车位、等电梯等等细节耽搁了打卡从而被扣钱,甚至于可以在楼下吃碗小面后再上来都可以。但正因为如此,员工上班时间吃面的反而不多了。再有,我们公司的外出办事采用“报备制度”,只要事先报备了去哪儿,不需要主管批准,就可以视为准时上下班了。我们员工们在执行时,自发地把报告分成上午、下午,甚至于有些员工还会报告预计需要1个小时、1.5小时等等,这些都是员工自发的行为。我们认为这就是通过组织对员工的信任,来提倡员工的自我约束。

3、如何提升:其实,我们最重要的维度就是个人效率维度。前面已经讲了,我们是以执业人员的知识为客户提供服务的,怎么让执业人员能够又快又好地出成果,是我们一直需要考虑的问题。今年我们会在这方面再加油,通过提升公司知识管理的能力为执业人员的水平“加油”。

二、如何提升组织效率?

1、通过扁平式的管理、信任以及企业文化来提升组织效率。我们50人的公司,层次很少,每半年都会有考核。老总与员工们都非常熟悉。我们的企业文化提倡服务、专业、创新,先做好人再做好事,引导员工正向发展。员工们在工作中发现任何不懂都可以随时咨询资深员工甚至一把手。这样一方面提升了企业效率,另一方面我觉得一把手在内部管理中投入了过多时间不利于公司发展,下一步应该在内部培养更多资深专家,把一线员工的问题交给专家去解决。

2、这次卫哲老师的演讲,对我触动最大的就是四个在线。我们公司目前已经通过互联网新技术,建立了网站和每一个项目的工作群(我们一年有几百个项目),用阿里巴巴的钉钉为我们公司的办公平台,用DING技术保证了信息的及时传递,同时还使用了奇妙清单来分解任务跟进任务,还实现了资料的云端存储。这应该是保证了员工在线、产品在线、管理在线。目前不能够完全做到的就是客户在线,我们还没办法把我们的工作流程化后让客户能够每一步跟进。

三、如何提升资产效率?

1、杜绝闲置资源:我们的电脑采用每月支付员工笔记本电脑补贴的方式,公司只负责购买台式机。这样员工进出都不会增加笔记本电脑的投入。

2、释放闲置资源:我们目前没有什么闲置资源,这方面思考不多。

四、如何提升战略效率?

1、虽然这两年的公司经营规模比较固定了,但我们团队经过几年的磨合,已经思考清楚要做技术领先的公司,为了这一战略我们还在不断更新。今后几年的战略应该都是这个。

2、资源分配:这是我们今年明年需要重点努力的事项。主要是把对的人放到他能够充分发挥的岗位上,同时公司需要思考对应的有效考核指标。

五、如何提升创新效率?

1、我们公司目前的创新项目即研究本行业的知识管理,这是我们行业的痛点和难点,全国都没有谁找到了有效的办法。目前本公司人力资源投入感觉不够,需要引起重视。也感谢卫哲老师的提醒。

2、还原创业环境。可以从这个思路想想如何开展我们的知识管理工作。

凡是每一次我们把它还原成创业环境的,成功率就高;每次有点大公司做派,公司任命一个好像能力很强的人,抽调一个团队,公司组织资金,公司提供资源,凡是这么来干创新的,失败率都很高。

而创新效率的低下,不仅是对钱的浪费,也是对公司战略机会的最大浪费。所以在战略效率以后,那我要提一下创新效率的提升。

每天分析一点商业思维。成就你的职业思考能力。

大连设定房价涨跌停板 合肥对问题房企三个暂停+三个从严

  继西安、洛阳、呼和浩特等房价上涨过快城市加码调控后,大连、合肥也出手了!

  7月30日,大连发布限价令,对房价设置“涨跌停板”,不仅限制房价上涨,即预售价不得高于5月,6个月内不得调整价格,6个月后只能申请下调,而且还限制房价下跌幅度,即价格下浮不得超过5%。

  合肥也传出楼市调控加码的消息,对问题房企采取“三个暂停”、“三个从严”措施,即暂停供地、暂停预售、暂停网签措施;从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。

  7月以来,各种房地产收紧政策密集出台。据统计,单月房地产调控超过40次,体现了“稳预期、稳地价、稳房价”依然是政策的主要内容。在中央政治局会议重申“房住不炒”,首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段后,预计下半年楼市调控将继续从严。

  大连限价令设置“涨跌停板”

  为了稳定房价预期,大连市政府日前发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》。

  值得注意的是,大连此次对房价进行管控,不仅限制房价上涨,即预售价不得高于5月,6个月内不得调整价格,6个月后只能申请下调,而且还限制房价下跌幅度,即价格下浮不得超过5%。

  具体来看:

  1、加强对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区在售商品住房(含公寓)项目的价格监控指导,所有房地产项目均须申报商品住房预售价格,审核通过后,将申报的预售价格录入网签备案系统,实际网签备案价格不得高于申报价格。

  2、对本通知发布前取得预售许可证的项目,重新申报未售商品住房预售价格。 在2019年5、6月份已发生网签备案行为的,其未售房源按照同质可比原则,申报价不得高于5、6月份最低价格; 在5、6月份未发生网签备案行为的,其未售房源按照同质可比原则,申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。

  3、对本通知发布后办理预售许可证的分期预售项目,其未售房源按照同质可比原则,申报价格不得高于前一期已售房源的价格。

  4、对本通知发布后首次申请预售许可证的新项目,建立价格核算制度,引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算,按照一房一价制度申报房源价格,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格; 实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

  5、对本通知发布前已取得预售许可证,但未发生网签备案行为或网签备案数量较小的项目,可参照首次申请预售许可证项目的房价申报办法,重新申报预售价格。

  6、对不接受商品住房价格指导的房地产开发企业,有关部门依法依规暂停其网签备案资格,暂停其申请预售许可证办理,依职权责令其限期整改。

  此外,《通知》还将加大对房地产市场秩序整顿力度,严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。

  大连因房价波动较大已被预警点名

  大连出台限价令,与房价上涨较快有关。

  5月19日,住建部在此前对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示,其中就有大连。

  国家统计局7月16日公布的70城房价数据显示,6月,大连新房价格环比上涨1.2%,环比涨幅位列全国第8。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次大连重点对房价进行管控,体现了稳房价的导向。从政策内容看,有两点创新值得关注。

  第一、落实预售价格重新申报的制度。 对于一些可售房源的价格,通过重新申报的方式进行管控,且价格都要根据过去同类的楼盘交易价格进行制定,即“就低不就高”,这样也促使部分未销售的项目定价更低,而没有涨价的基础。 第二、落实价格核算制度。 政策规定了引入第三方机构进行房价的测算,这样能更精准把控住房的定价。 同时,在这个过程中设定了涨跌幅,即短期内不允许上涨,下跌幅度不能高于5%。

  严跃进认为,大连此次政策出台,落实了“房住不炒”的导向,也使得近期房屋销售的秩序更加稳定。通过预售证中的价格管控,有助于防范房企违规涨价。对于相关房企来说,此前捂盘惜售等行为变得没有意义,后续反而要采取更低的价格进行销售,这也有助于督促房企主动进行销售。

  诸葛找房也认为,大连此次全方位多维度的限价措施,能够更好的管控售价,让仍在观望幻想房价恢复以往涨势的投机者幻灭,房产不再会成为短期刺激经济的手段了,大涨大跌都已成过去式。进而有利于更多资金回归到房产外的其他经济体中,进而促进大连市经济市场的健康发展。

  合肥对问题房企“三个暂停”“三个从严”

  继大连调控加码后,合肥也传出楼市调控的消息。

  券商中国记者从合肥市房管局了解到,7月30日,合肥市房管局等七部门联合召开全市房地产市场稳控工作会议,有约40家开发企业主要负责人参加了会议。

  会议提出,对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业,适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。另外,对问题多发企业,从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。

  会上通报了今年以来当代置业、京商公司等十余家企业在商品房交付过程中出现的矛盾纠纷和由此引发的群访群诉事件,指出了房地产开发建设过程中存在的规划设计、销售宣传、房屋质量等方面突出问题。

  在此次会议上,合肥市房管局要求与各房地产开发企业“约法三章”。

  对此,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,合肥此次会议的重点是为了规范市场,稳定市场。通过严查房地产开发企业各类违法违规行为,进一步预防和化解房地产市场领域各类矛盾纠纷,进而稳定房地产市场。对引发三次及以上群访事件且未有效处置的房企,从土地端、销售端限制房企拿地、销售等行为;会议也严控银行贷款、严控预售资金、严控备案价格,从金融、价格端进行控制。多方面严控房企行为,稳定市场。

  严跃进认为,合肥政策中提及的“三个暂停”的表述,是对于此类群访事件采取了零容忍态度,而相关责任需要相关房企负担。在实际过程中,很多开发商漠视购房者的诉求,对于群众的购房维权置之不理,这既没法解决房屋交易问题,也容易形成更大的社会矛盾。合肥此次要求开发商形成比较明确的解决方案、解决时限和解决标准的做法,值得关城市学习和借鉴。

  严跃进还指出,今年下半年部分房企或迎来房屋交付的高峰,部分楼盘项目或存在一些质量问题,近期房企需要对房屋质量进行大整顿和内部大检查,否则确实容易引起各类群访群诉事件。只有真正做到对购房者的利益保障,才能促进交易秩序的稳定,相关地产企业也才不会面临无法拿地和无法销售的尴尬。

  7月房地产调控超过40次

  7月以来,各种房地产收紧政策密集出台,仅最近一周时间内,就有苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等多个城市接连加码楼市调控,还有开封取消限售被叫停。另外,监管部门还连续对房企融资包括信托贷款和海外发债进行收紧。

  据中原地产首席分析师张大伟统计,7月单月房地产调控已经超过40次,继续维持高位。

  “2019年楼市调控从一季度的宽松为主,到4月份的政治局会议再提房住不炒,二季度开始到7月份,各地房地产政策内容以收紧为主。最近的7月份,各种收紧政策频繁出现,其中主要是整顿乱象为主。”张大伟说,从发布调控政策的城市看,主要以房价上涨明显城市为主,这种城市基本集中在一二线城市,房价在最近依然处于高位,体现了“稳预期、稳地价、稳房价”依然是政策的主要内容。

  7月30日,中共中央政治局明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  这是在去年末两次政治局会议不提房地产后,4月19日与7月30日,连续2次提及房住不炒,继续明确了房地产调控将持续收紧。张大伟认为,在市场出现小阳春,局部区域出现波动的情况下,连续2次提及房住不炒,对炒房者将有打击,也有利于市场平稳。

  中国指数研究院认为,在上半年经济承压背景下,房地产调控仍然体现了严基调,体现了中央坚持房住不炒、稳预期的政策定力。最根本的影响在于,地方政府对待房地产调控方面将更加审慎,避免出现将房地产作为短期刺激经济的手段,土地财政将受到一定的影响。特别是地价波动幅度过大的地区政策将进一步收紧。供需两段的融资政策将保持收紧态势。

中国房价上涨的原因终于找到了!

来源:安信证券,转载请注明来源!

进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。在十几年的时间里,数以亿计的人口迁入城市,并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,并在这一过程中创造了前所未见的经济繁荣。

在这一背景下,中国城市的房地产价格开始普遍上升,并在后期出现巨大分化。尽管中国仍然是一个中高收入国家,但北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发对于房地产泡沫的忧虑,并造成代际之间的财富鸿沟。

普遍的分析将此归结于2008年金融危机以后过于宽松的货币政策,以及政府为刺激经济而采取的其他一些措施。这当然是有道理的,但也存在许多难以解释的问题。

中国城市化进程的转折:从城镇化到都市化

进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%,年均城镇化率提升1.33个百分点,年均城镇常住人口增加2091万人。

即便在2010年以后,中国城镇化进程稍有放缓,在2011年至2016年间城镇化率提升的速度平均仍然有1.2个百分点,平均每年城镇常住人口增加2053万人。

2000年至2016年间,中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,也创造了前所未见的经济繁荣。

随着人口不断涌入城市,房地产市场面临旺盛的需求,城市房地产价格开始普遍上升。观察中国不同城市之间的房地产价格变化,无论是基于国家统计局公布的新建住宅价格指数,还是基于百城住宅价格指数,都可以将房地产市场划分为两个阶段。

第一个阶段是在2013年以前,期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近;第二个阶段是2013年至今,这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化,城市之间房价呈现排浪式上涨。一线城市房价始终高歌猛进,一些二线城市的房价在2016年以后也出现了明显上行,但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下,直到2017年上半年一部分三四线城市的房价才开始上行。

2012年至今,三四线城市房价涨幅明显低于居民收入增速,甚至低于通货膨胀的涨幅。与此同时,北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发泡沫忧虑。房地产市场表现出如此显著的分化。

我们知道,城市化的进程是过去许多年来房地产市场在需求层面的重要支撑力量。

在衡量城镇化,特别是描绘城市的房地产市场需求时,经常使用的一个指标是城市常住人口数量。但在技术上,使用常住人口这一指标存在一些不足。统计制度中,常住人口定义为“居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人”。

在实际统计操作过程中,确定人口在城市中是否连续居住6个月以上存在一定困难,使得常住人口数据存在一定遗漏。更重要的是,居住在城市中6个月以上的人口还包括农民工、快递员等低收入人群,他们虽然创造了很大的经济价值,是城市生活不可或缺的一部分,但是与所在城市的房地产市场未必有非常紧密的联系。这些因素使得用常住人口去定义和统计房地产市场的需求存在明显的瑕疵。

为了克服常住人口数据存在的问题,我们尝试使用多种其他指标来描绘城市人口的数量,特别是描绘和城市房地产市场需求关联紧密的人口数量。这些指标包括,城市用水量、用电量、固定/移动电话数量等。但这些指标都或多或少存在一定瑕疵,例如用水量、用电量、移动电话数量还会受到生活习惯改变、科技迅猛发展、人口流动等影响,使得这些指标均存在很多不足。

经过一些尝试后,我们倾向于使用一个更加有效的指标——小学生在校生人数,它具有强大的解释能力。小学生在校生人数作为描述城市化的代理指标,优点在于数据易于获取,质量可靠,与城市房地产市场的需求联系紧密。在以下的讨论中,我们将可以看到小学生在校生人数是一个值得重视的、可靠的代理指标。

以小学生在校生人数作为描绘城市房地产需求的指标,我们首先提出一个重要的观察。图3中的横轴是2013年到2015年33个一二线城市一至六年级小学生在校人数的增长情况,纵轴是2013年1月至2016年8月这些城市的房价累计涨幅。可以明显地看到这两组数字之间存在着紧密的联系,其拟合优度达到50%。

图4中我们进一步扩展了数据的时间序列长度,横轴是2009年到2015年小学在校生的增速,纵轴是这些城市2009年1月到2016年9月(新的一轮房地产调控政策出台之前)房价的涨幅。可以看到,两者之间的关系在更长的时间跨度上进一步增强,拟合优度进一步提高到58%的水平。

2013年到2015年,全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下,我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上,远超全国平均水平,同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端,例如西宁、呼和浩特、昆明等城市,小学在校生人数增速是负增长或接近零增长,我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。

小学生流向哪里,他们年轻的父母大概就会在同一时期流向那里。这一结果表明,在我们研究的样本区间内,中国的青壮年人口集中流入一部分城市,而相对离开另外一部分城市。在青壮年人口集中流入的这一部分城市,房价就出现了大幅度的上涨,而他们相对离开的这一部分城市房价的上涨较弱。

这是我们基于横截面数据看到的简要结论。那么这一结论在时间序列上是否可以得到更加扎实的支持呢?

我们把中国二线城市按照房价涨幅分为两组。图5的红线是房价涨幅排名前10的二线城市小学在校生人数增速,蓝线表示的是房价涨幅排名后10名的城市(按照2015年1月至2016年7月房价涨幅将二线城市分为两组,房价涨幅居前的城市包括厦门,南京,合肥,广州,杭州,天津,武汉,福州,郑州,南昌;涨幅靠后的城市包括沈阳,兰州,哈尔滨,长春,昆明,大连,呼和浩特,银川,西宁,乌鲁木齐)。两组城市小学在校生人数增速在2010年以前非常接近,2011年以后,红线则始终明显高于蓝线。

这意味着,2010年以前,从小学在校生人数增速的角度观察,房价涨幅靠前的二线城市和靠后的二线城市人口流入的趋势没有明显的区别。人口开始流入一部分二线城市,而离开另一部分城市,这种情况是2011年到2012年才开始出现的。

人口流向的变化对房地产市场带来了哪些影响呢?

我们比较这两组二线城市住宅销售面积增速的差异(见图6)。可以看到在2010年之前,两组城市的住宅销售面积增速的差平均略低于0,但是2011年以后两组城市住宅销售增速的差维持了较高的水平,后期进一步扩大到20%左右。所以在人口大量流入和流出的二线城市,除了小学生人数增速的差异外,我们也可以在住宅市场上看到明显的差异。

继续对比这两组城市的住宅新开工面积增速的差异(见图7)。2012年之前,两组城市住宅新开工面积增速的差别不大。而在2012年以后,房价涨幅居前的城市住宅新开工面积增速明显高于房价涨幅靠后的城市。

这样的一系列变化,不能够简单地用流动性和投机炒作来解释。

简单地说,2011-2012年以后,以小学生人数增速为代表观察的中国青壮年人口开始集中流入一部分城市,而离开另外一部分城市。这种变化首先在小学在校生的数据上显著体现出来,同步地在住宅销售市场上体现出来,并几乎同步地在住宅新开工市场上体现出来。经过一段时间的滞后,2015年下半年以后,这一趋势在城市房价中开始体现出来。

为什么这一系列变化对房价的影响在2015年下半年才开始非常显著地体现出来,中间存在两三年的滞后?我们将在下文房地产存货部分中深入展开和讨论。

需要问的是,人口为什么集中流入一部分城市而离开另外一部分城市呢?

一个简单的想法是有一部分城市提供了更好的就业机会,更好的收入水平,所以人口开始向这一部分城市流动。但是我们对于数据检查的结果显示这种想法并不正确。

我们研究这两组城市的居民可支配收入情况(见图8),同样可以看到2011-2012年左右是一个断点。在2011年之前,这两组城市的居民可支配收入增速水平接近。2012年以后,这两组城市的居民可支配收入增速出现了非常显著的分化。人口集中流入的这些城市,居民可支配收入增速明显弱于对照组。这一情况在历史上是没有的。

换句话说,人口向这些城市流动,并不是因为这些城市有更好的就业机会。因果关系是反过来的。因为一些其他的原因,人口开始流入一部分城市;对于这部分城市来讲,由于人口的大量流入,劳动力的供应在增加;在这种情况下工资的增长放慢,房价的上升加剧。这一结果非常清晰地告诉我们,人口流向的变化与经济机会的差异是没有关联的。

那么人口流动变化的原因是什么呢?我们认为一个可能的解释是教育资源在不同城市之间分布的差异。

对于孩子正在上小学的年轻父母而言,要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平,环境的质量,治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市,这些城市的人口流入就在上升,并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢,同时表现为小学在校生人数增速上升,房价上升,以及住宅新开工上升。

图9中横轴是中国不同城市在公共教育领域的投入情况,纵横是中国不同城市小学在校生人数增速。考虑到中国的人口流动大多集中在省份内部,我们用城市人均教育财政支出与该省人均教育财政支出的比值,来衡量教育资源的集中情况。可以看到这两组变量之间存在非常强的关联。

以此衡量的教育资源层面上相对投入最大的城市是厦门和深圳,而厦门和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考虑深圳有非常蓬勃的经济增长作为人口流入的支撑,厦门受经济因素的影响至少不像深圳那么突出。

但是当我们从教育和财政支出的角度观察,我们可以看到明显的差异,例如呼和浩特、西宁、乌鲁木齐、海口等城市人均教育支出相对较少,人口流入也要弱得多。

接下来一个问题是为什么这个变化发生在2012年?一个可能性较大的解释是,中国的小学在校生人数增速从1998年到2010年一直处于负增长。2011年以后,才重新恢复了正增长,这一正增长的情况也许会持续到2025年前后。小学在校生人数从负增长转为正增长,说明他们的父母,这些青壮年人口在全社会流动人口中的占比在2012年前后出现了显著的抬升。

2000年以来,中国每一年涌入城市的人口数量差别并不很显著。2011年以后小学在校生人数增速转正,说明年轻父母在全部流动人口中的占比出现了显著的提升。这一提升使得年轻父母的选择在宏观层面上具有显著的重要性,使得我们可以比较容易观察到他们的影响。价值观念在代际之间的差异可能也与人口流向变化有一些关联。

综合我们上述整理和观察的数据,2010年之前,中国经历了城镇化。这期间人口向大城市、中等城市和小城市流动是没有选择性的。但是在2012年以后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市,城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上,直到2015年下半年才逐渐体现出来。

那么,在都市化过程中,人口集中流入了哪些城市呢?我们总结在图10显示的中国地图上。红色的区域是小学在校生人数增速大于平均水平加两倍标准差,蓝色的区域是大于平均水平加一倍标准差。

在中国的北方,人口主要是流入北京和郑州(西安和天津处于蓝色区域,也有较快的流入);西南地区是流向成都;东南沿海是流向深圳、广州、厦门;在长江中下游,出现了一个密集的城市群,包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等,这些城市都处于红色区域,显示人口在非常快速地向这一区域集中。

我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起,这是中国都市化过程中非常鲜明的特征。

从城镇化到都市化,这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑。

城镇化与土地制度

1982年,全国人大通过了新修订的宪法,首次对土地所有权制度进行了明确规定,增加了“城市的土地属于国家所有”的条款。

这形成了中国大陆房地产市场与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异:中国大陆的城市土地制度是国有的,全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。其影响在于,在私有制度下,土地供应是竞争性的;在国有制度下,土地供应是垄断性的。

换句话说,人口流入城市会推动房价和地价上升,在私有制度下,这会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。

在国有制度下,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。实际上,在任何一个垄断市场上,相对于竞争市场而言,产品的价格总是显著更高。

那么这一理论分析在多大程度上可以解释中国的土地供应情况、以及与国际城市之间的差异呢?我们将会看到,尽管实际的数据和情况要更加复杂一些,但对于中国特大城市的情况而言,这一分析与现实符合得比较好。

(一)居住用地供应比例低于国际水平

首先,我们使用美国国家航空航天局的数据,观察相同的比例尺下在高空拍下来的城市夜晚灯光亮度。图11是四个地区,包括中国的长三角、珠三角、东京周边以及纽约的周边。图12是北京和天津的周边,伦敦的周边,韩国首尔的周边以及莫斯科的周边。

粗略的观察和仔细的计算均可以显示:图11中的城市,灯光总体亮度更大,比较亮的区域范围更大,中心与外围区域灯光亮度的落差较小。图12中的城市,灯光非常亮的区域范围相对更小,中心区域的亮度与周围的亮度落差比较大。

我们猜测,出现这一现象的原因是,图11中的城市都是重要的海港城市,位于海岸线附近,便于参加全球贸易和生产的分工,因此其经济活动发达,人烟非常稠密。它是大航海时代以来全球经济一体化力量的反映。图12中的城市主要是一些内陆型的城市,其产生和兴起更多地反映了政治力量的影响,它的经济辐射力相对较弱。

从城市夜晚的亮度来看,每组城市内部区别不大,而两组城市之间的区别非常明显。更精细的比较显示(见图13和图14),中国的长三角和珠三角灯光覆盖的范围以及亮度比东京周边要更亮一些;而北京周边的灯光亮度比伦敦以及首尔更暗。

对于海港型的城市来讲,除了居住用地之外,还有商业、工业、仓储等很多竞争性的土地需求。同时由于经济更发达,城市之间连接紧密,人口居住在城市外围享有的公共服务的落差没有那么大。这使得城市的建成区域范围内,用于居住用地的比例可以相对比较低。

对于内陆型的城市,由于内外围经济落差较大,土地的竞争性用途较少,工业、商业和仓储物流活动相对较弱,人口大多集中在市中心区域,所以这些城市用于居住用地的比例可以更高一些。

在这一背景下,我们观察城市居住用地占城市建设用地的比重(见图15和图16),这一指标反映了市政公用设施可以到达的区域内土地被用于住宅的比例。

注:标*城市数据调整为扣除小区绿地和道路后的居住用地占比,与国际比较口径更一致。国内小区绿地和道路占比在30%-45%之间,这里按照30%的保守数字考虑。

首先我们来看海港城市,日本三大城市圈居住用地占比为44%,纽约为38%。对比而言,尽管经济发达程度和人员稠密程度接近,但在城市建设用地之中用于居住用地的比例,中国的深圳只有19%,香港是18%。

再比较内陆型城市,首尔和伦敦城市圈居住用地占城市建设用地比重分别是57%和55%。而北京和天津仅有19%。

与首尔、伦敦、东京等城市圈相比,由于北京、深圳、香港的土地用于居住用地的比例相对较少,其结果是地价和房价显著更高,这体现在全球主要城市房价收入比数据上(见图17)。例如香港是30.91,上海是24.72,北京是24.47,显著高于全球其他主要城市。这凸显了土地供应的重要影响。

(二)居住用地供应对房价的影响

我们还可以基于中国不同城市的横断面数据,研究建成区居住用地面积的增长和房价涨幅的关系,来进一步揭示土地供应层面的问题。

我们尝试合并考虑影响房价的供给和需求两方面因素,并基于中国城市间的横断面数据建立回归方程。

在需求方面,如前所论,人口的流入构成了住房价格上涨的动力。我们使用2009年至2015年在校小学生人数平均增速来衡量人口的流入,这一趋势与房地产需求联系紧密。

在供给方面,我们使用2008年至2014年城市居住用地年化增速来衡量土地供应。被解释变量选择2009年1月至2016年9月城市房价累计涨幅。建立回归方程如下:

房价涨幅=α+β在校小学生增速+γ居住用地增速+δ

剔除一些数据缺失的城市,对32个一二线城市的数据进行回归。结果如下( *,**,***分别表示在10%、5%、1%的水平上显著):

回归结果显示,R平方值为0.598,小学生增速对房价涨幅的影响为正,居住用地增速的影响为负,符合理论预期。解释变量在统计上均十分显著。

值得注意的是,前述结果中常数项在统计上十分显著,其经济含义似乎可以表述为:如果城市在校小学生增速为0(意味着没有人口流入流出),政府也不增加居住用地,那么在2009年1月至2016年9月间房屋价格也会上涨,这期间房价自然趋势累计涨幅为49.5%。

房屋价格在7年多的时间里,累计名义涨幅49.5%,年化涨幅5.3%。

对比同一时期经济发展速度。2009年至2016年,中国GDP名义同比增速平均为11.2%,实际同比增速平均为8.3%。房屋价格的自然趋势增速明显低于名义GDP增速。

2009年至2016年,中国城镇非私营单位平均工资涨速11.2%,城镇居民人均可支配收入平均名义同比10.0%。房屋价格的自然趋势增速远低于居民收入增速。

同一时期,中国CPI平均同比涨幅2.3%。剔除通货膨胀后,房屋价格的自然涨幅约为每年3%,也显示房价的上涨不完全是通货膨胀的影响,房屋有资产的投资属性。

把房屋作投资品,与同一时期的投资回报率对比。2009年至2016年,6个月理财产品收益率平均为4.42%,2年以内非证券投资类信托平均收益率为8.2%。

房屋价格的自然趋势增速略高于理财产品收益率,低于信托产品收益率近3个百分点。即便考虑房租能够产生每年约3%的回报,投资房产的收益也仅仅与信托产品收益率相当。而信托产品还在刚性兑付和流动性方面具备明显的优势。

一系列比较显示,常数项代表的房屋价格的自然趋势增速,处在大体合理水平。换句话说,如果我们观察到房屋价格出现了过度的上涨,要么是受到人口大量流入的影响,要么是受到政府土地供应制度的限制。

一个潜在的问题是,土地供应可能存在内生性。换句话说,尽管土地供应显然会影响房价,但房价变化也可能反过来影响土地供应,例如房价上涨可能刺激地方政府增加土地供应,从而形成逆向的因果关系。

那么地方政府在多大程度上会由于房价上涨而改变土地供应呢?其决定机理是什么呢?我们可以提出两方面的分析:

一、土地供应的潜在竞争。我们将地方政府看成一个经济人,其追求的目标是长期收入流的最大化,包括财政税收和卖地收入。这里重点考虑地方政府的土地政策。如果一个地方政府把土地供应控制的很紧,那么卖地收入会提高,但是高卖地收入会带来高土地价格,引发高工商业成本,进而使得一个城市至少丧失在贸易领域的竞争力,从而工商及其他领域的税收收入下降。这样的制约对地方政府来说,意味着存在一个最优平衡点。

一个地区的经济竞争力如果越不依赖于可贸易部门的活动,越不依赖于中低端制造业,那么土地供应可以控制的越紧。

例如对于中小城市而言,其更多地依赖制造业和中低端服务业,这样城市之间存在明显的竞争。如果一个城市通过控制土地推高了房屋价格,那么人口和工商业活动就会流向其他中小城市,这一潜在的竞争机制与土地私有制度下的情况是相似的,这约束了地价和房价的上涨。

但是对于特大城市而言,它更多地依赖高端制造业和现代服务业,再加上公共资源获取方面的独特地位,这些经济活动缺乏竞争,难以转移,这使得政府控制土地供应所承担的经济成本相对较小。

二、决策和认知习惯。政府可能倾向于认为大城市有诸多负的外部性,例如交通拥堵,噪音和环境污染,淡水供应压力等,因此希望限制大城市人口规模,并重点发展中小城市。这导致政府倾向于减少大城市土地供应,并增加中小城市供地。

基于这些讨论,我们分别选择了人均第三产业GDP和常住人口数量作为工具变量进行尝试。人均三产GDP反映了城市对不可贸易经济活动的依赖程度;常住人口数量代表了政府限制城市人口规模的努力。

为了更好的描绘工具变量和供地增速之间的复杂关系,这里我们将指标“人均第三产业GDP、常住人口数量”处理为指标的原始值,指标的平方,指标的立方,分别作为工具变量,表示为方程Ⅱ,方程Ⅲ。方程Ⅳ中合并使用人均第三产业GDP,人均第三产业GDP平方,人均第三产业GDP立方,常住人口数,常住人口数平方,常住人口数立方6个指标作为工具变量。方程Ⅰ不使用工具变量。

对32个一二线城市的数据进行回归,结果如表1所示:

结果显示,小学生在学生人数增速始终显著,且对房屋价格涨幅影响为正,符合理论预期。土地供应变量的符号始终为负,在大多数设定下具有统计显著性,也基本符合理论预期。

综合上述结果,我们可以比较确定地认为,以小学生在校生人数代表的人口流入和城镇化进程对房屋价格的影响十分明确,并且数值很大,是房价上升最主导性的因素。

城市土地供应对房价涨幅的影响显著,但对整体解释能力的提升比较有限,同时对于大多数城市而言其影响数值并不很大。

可能的原因是,对于中国的大城市和特大城市而言,由于产业不容易转移使得政府控制土地的能力更强,以及政府限制城市规模的努力,土地供应的外生性相当强,房价上涨刺激土地供应的作用较弱;但是对于大量的中小城市而言,土地供应存在很强的内生性,房价上升能够刺激土地供应的明显响应。

我们根据中国城市的人均第三产业GDP规模,拟合了城市土地供应情况(图18)。当人均第三产业GDP规模在2-4万元/人时,城市居住用地供应速度逐步抬升,这也许意味着在此水平上城市的规模效应开始显现,这时政府通过加快土地供应,控制房屋价格能够带来更多的商业活动的流入,带来的城市财税收入提升能够弥补卖地收入的下降。

当人均第三产业GDP规模超过5万元/人时,城市居住用地供应速度快速下降。这些发达的特大城市主要依赖现代服务业,经济活动缺乏竞争,难以转移,使得政府控制土地供应的能力更强,而付出的财税收入下降的成本较小。

同样,我们还根据中国城市的常住人口规模,拟合了城市土地供应的情况(见图19)。可以看到,当人口低于500万时,随着人口的增加,土地供应是明显上升的,但超过这一阈值后,土地的供应开始下降,在城市人口达到2000万左右时,土地供应增速异常低。

土地供应的这一模式可以帮助理解数据在不同区间上的差异。即便是在中小城市,土地供应增速会在人口达到500万左右时达到最高点,之后缓慢下滑,当人口超过1000万以后土地供应增速就急剧下降。原因可能是城市人口在500万以下时,政府主要依靠大量供地降低成本,吸引人流和经济活动。

上述拟合的统计结果如下:

方程Ⅴ的解释变量使用人均第三产业GDP规模,和人均第三产业GDP的平方和立方;方程Ⅵ的解释变量使用常住人口数量,和常住人口的平方和立方;方程Ⅶ的解释变量使用人均第三产业GDP规模、人均第三产业GDP的平方和立方、常住人口数量、常住人口的平方和立方。

将城市居住用地年化增速作为被解释变量。

对32个一二线城市的数据进行回归,结果如下:

进一步的统计结果显示,与人均第三产业GDP有关的三个变量联合检验在10%的显著性水平下具有统计显著性,人口变量的联合检验在10%的显著性水平下不具有统计显著性。但方程Ⅶ中,与人口有关的三个解释变量和与人均第三产业GDP有关的三个解释变量的分别联合检验均不具有统计显著性,这里尚需进一步的深入研究。

这似乎表明,在理解城市土地供应时,经济力量更主导一些。即政府追求长期收入的最大化,因此会在卖地收入和财政税收之间寻求一个平衡点。这一平衡取决于商业活动是否能够顺利地移往其他城市,从而基本地反映了政府对土地供应控制能力的强弱。

相比而言,控制城市规模的影响可能只集中在特大城市中,对总体城市的解释能力比较有限。

总结上述讨论的内容,从国际比较来看,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平。在不同城市中,供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。

2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。但在大量的二线以下城市,人口流入速度相对较慢,同时城市供地意愿相对更强,房价的表现也较弱。

房地产库存

2009年全球金融危机之后,政府实施了宽松的货币政策等一揽子刺激措施,造成了全国范围内房价的普遍上涨。面对房屋销售价格快速上涨,开发商普遍调整经营策略,加大拿地和开发力度,延缓销售节奏,更多的通过持有房屋获取房价上涨带来的投资性回报。

在这一过程中,2009至2011年间全国范围内房价普遍猛烈上涨,房屋新开工和房地产开发投资大幅高于长期合理水平,房地产企业存货高企,同时伴随着企业销售利润率和ROE的提升。房地产市场体现出明显的泡沫化特征。最终当价格和销售趋势逆转时,新增房屋供应无法消化,投机者和开发商持有的非合意存货快速堆积。

无论是观察上市房地产企业存货数据(图24),还是观察我们以国家统计局数据为基础测算的房地产存货数据(图20-22),房地产企业在2009年以后均积累了大量存货。例如,上市房地产企业存货占总资产的比重,在2009年至2012年间提升了10个百分点。二线和三四线城市的非合意库存也有类似的变化模式。

2012年以后,随着房地产企业销售利润率逐步下降,企业意图通过提高周转率水平,维持合理的投资回报率,房地产市场开始进入去库存的过程。

库存的过度堆积和随后的去库存过程,也解释了为什么2011-2012年开始,部分大城市小学在校生增速显著上升,但一直到三年多以后,这些区域才出现房价的普遍大幅上涨。

由于房地产市场的存货数据存在许多严重的瑕疵,我们没有直接使用国家统计局公布的房地产存货相关数据。这些瑕疵包括但不限于:已建成未销售面积中包括了大量开发商的合理自持;竣工面积中包括了车位机房等不可销售的面积;新开工面积中也包括大量的不可销售部分(新开工面积中的不可销售面积包括,拆迁还建、接受委托、定向开发的房屋面积;学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积;车库、车位等按个数统计而不计入销售面积。一些经验系数认为新开工面积中的80%是可以销售的),与销售面积不能直接对应,不能用新开工面积减去销售面积得到的在建面积作为库存。

考虑到这些瑕疵,我们在此重新定义和估算了房价涨幅靠前的二线城市、房价涨幅靠后的二线城市,以及三四线城市自2008年以来累积的非合意存货的绝对水平。

基本的想法是:首先在新开工面积中扣除不可销售的部分,例如车位、人防、机房,以及开发商的合理自持等;然后假设当年新开工在当年满足销售条件,从而进一步扣除当年的销售面积(我们还估算了当年开工,次年满足销售条件的情况,结果在趋势上相差不大,所以这里略去);将这一差值累计到前期库存中,从而形成库存绝对水平的历史序列。我们进一步假设2007年之前没有形成显著的存货积累,从而得到新开工中不可销售面积的大体比例(如此估算的水平接近0.2,与一些业内人士的看法大致相符),并假设2007年当年的非合意存货水平为0。

之所以假设2007年非合意存货水平为0,是由于当年全国房价开始加速上升,暗示当时库存已低于合意水平,从而形成一个相对保守的估算基础。

由此形成库存的序列数据后,我们进一步对比了同期房价和新开工等领域的数据,这些数据大体上可以相互印证,例如非合意库存低于0时房价上升,大于0时房价面临压力。非合意库存低于0时,相对销售增速,新开工明显加速,大于0时新开工则表现疲弱。这些比对显示这样的估算结果大体是可以接受的。

图20-图22报告了主要的估算结果。可以看到,一个显著的特点是,2010-2014年期间,大部分城市的非合意存货水平均在快速堆积,随后进入下降过程。

对于房价涨幅靠前的这些二线城市而言,2011-2012年以后青壮年人口的持续大量流入,首先带来的是非合意存货的快速消化。到2016年初,当存货大幅下滑到0以下时,房价立即出现了猛烈的上涨。

在房价涨幅靠后的二线城市,以及广泛的三四线城市,青壮年人口流入的速度明显要更慢一些,因此存货的去化也相对较慢。但由于开发商大量减少新开工,存货2014年见顶以后也开始持续下降。

2016年由于刺激政策的影响和需求透支,房地产的存货去化无疑非常快。今年以来,棚改货币化安置比例的进一步上升,对商品房销售继续形成重要支持,迄今商品房市场的降温速度远慢于预期,很多城市去化趋势仍然良好。随着库存的去化,一些三线城市房价也开始出现上涨势头,并促使越来越多的城市重启了限购限贷政策。以狭义的限购口径(对购房资格和购房数量进行限制的政策)统计,截至今年6月30日,共计50个城市实施了限购政策,超过了2011年至2013年高峰时的46个。

如果假定存货去化维持2015年的速度(这一估计可能略保守),测算显示,到2018年上半年,三四线城市非合意存货水平将下降到0附近。

我们还可以观察上市房地产企业存货数据,来对以上分析做一个补充和验证。上市房地产企业存货占总资产的比重在2014年3季度达到最高点,随后开始趋势回落,目前已经与2010年底水平接近。上市房地产公司存货数据也显示我们距离存货去化基本完成的时间节点并不遥远。这与前述基于新开工和销售数据的估计,也是比较接近的。

一个值得讨论的话题是,很多人认为,2016年以来重点城市的房地产市场正在重新泡沫化。如果从房价的角度看,情况无疑是这样。然而,从新开工变化看问题,这些城市迄今并未出现存货的快速积累。

以日本在1980年代后期,美国2005年以后以及中国在2010年以来的情况看,房地产泡沫的一个关键特征是房地产投资的快速扩大和随后存货的大量积累。实际上,正是由于存货的快速堆积和难以处置,在房价泡沫破灭以后,才形成了严重的银行坏账、产能过剩和价格调整。

从这一角度看问题,2016年以来在部分二线城市房价快速上升的同时,供应的快速扩大和存货积累迄今并不明显,房价的上升主要反映了供求的严重失衡(表现为非合意存货大幅低于0的水平,见图20)。

综合上述讨论, 2009-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化,这刺激了供应的过度增长,并随后导致库存的大量积累。

2012年以后,在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度,至晚自2014年以后,全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落。

由于前面讨论的人口流向的分化,不同城市的存货去化速度呈现显著差异,导致2016年初以来,不同城市之间的房价呈现排浪式上升:率先完成存货去化的城市房价领涨,后续其他城市存货去化逐步完成,房价开始跟随上涨。

在过去2-3年的努力下,重点城市房地产库存已经完成去化,其他中小城市的库存水平仍然偏高,但较峰值已显著下降。越来越多的三四线城市房价重启上升走势。实施限购限贷政策,意味着库存的去化在越来越多的三四城市逐步完成。

更基本地看,尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要,但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成(或将要完成)存货去化的关键因素,这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。

容易设想,如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市,那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多

城市家庭财富健康报告:中国家庭近80%的钱用来买房

  来源:吴晓波频道  

  家庭有很多房产是一件好事吗 | 晓报告

  【城市家庭财富健康报告:中国家庭近80%的钱用来买房】说起家庭财富,你一定能对家里有几套房、有多少存款、买了多少股票如数家珍。但你的家庭财富配置是否健康呢?广发银行与西南财经大学在调查国内7大区域、23个城市的近万户家庭后,发布了《中国城市家庭财富健康报告》。(微信公众号吴晓波频道)

  说起家庭财富,你一定能对家里有几套房、有多少存款、买了多少股票如数家珍。但你的家庭财富配置是否健康呢?

  广发银行与西南财经大学在调查国内7大区域、23个城市的近万户家庭后,发布了《中国城市家庭财富健康报告》。

  接下来,小巴就带大家一起来参谋一下吧。

  看点01中国家庭财富管理整体处于“亚健康”状态

  其实,家庭财富管理就和我们考试一样,也可以用过考分来衡量。

  数据显示,中国家庭的平均财富健康得分为68.5分,整体处于“亚健康”状态。

  其中,近四成家庭财富管理得分在60分以下,相当于考试“不及格”,财富管理处于“不健康”的状态。

  看点02 资产规模上,中国家庭目前不及美国家庭平均水平

  从资产规模来看,2018年我国每户城市家庭平均拥有161.7万元资产,而美国家庭在2016年户均资产规模就已经达到了530万元,中国家庭户均资产不及美国家庭的30%。

  值得注意的是,中国总资产规模排在前20%的家庭,换言之,是中国目前最富有的那群家庭,他们的平均总资产规模为454万元,也不及美国家庭的平均水平。

  当然从增速来看,中国家庭的资产规模增速是美国家庭的近2.5倍。未来我们与美国家庭之间的财富水平差距,有希望进一步缩小。

  看点03 中国家庭近80%的钱都用来买房

  从家庭财富配置来看,我国城市家庭更偏好买房,住房资产占比高达77.7%,是美国家庭住房资产占比(34.6%)的2倍之多。

  从家庭类型来看,年轻和年老家庭、低学历家庭、低收入家庭的房产占比最多。由于家庭财富配置单一,当出现房地产市场波动时,这类家庭的财富将会受到巨大冲击。

  看点04 中国家庭近40%的钱都躺在银行

  因为中国城市家庭把大部分钱花在了买房上,进而挤压了金融资产配置。我国家庭的金融资产只占了总资产规模的11.8%,连美国家庭的1/3都不到。

  而就在这占比可怜的金融资产中,42.9%还是保守型的银行存款。从总资产规模占比来看,中国家庭只花了0.96%的资产配置股票,0.38%的资产配置给了基金。

  看点05 户主从事科研和金融的家庭,财富管理更健康

  从职业相关性来看,从事科研和金融的家庭,家庭财富健康得分偏高。户主从事住宿餐饮和采矿业的家庭,财富健康得分最低。

  看点06 中国理财顾问专业度有待提升

  随着我国家庭对财富管理越来越重视,不少家庭开始向专业权威的财富机构寻求建议。其中,可投资资产在百万以上的家庭需求率高达20%。

  尽管需求率走高,但家庭的实际参与度并不高,全国仅有1.3%的家庭有理财顾问,可投资资产在百万以上的家庭投资顾问拥有率也仅为5.5%。

  这主要是因为,我国超过80%的理财顾问对投资者提供的服务多为产品推荐,而操作建议和资产配置服务较少。

  以上就是我国家庭财富管理的6大特点,报告还针对目前家庭财富管理中存在的问题,提出了专业建议。

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